Il DPR n. 380/2021, meglio noto come Testo Unico Edilizia, permette la regolarizzazione degli interventi quando sono stati realizzati senza il relativo titolo edilizio. È possibile effettuare questa sorta di sanatoria attraverso un particolare istituto, che è stato denominato come accertamento di conformità. Grazie alla quale è possibile ottenere il permesso di costruire.
Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di comprendere perché sia così importante soffermarsi su questo particolare istituto.
A cosa serve l’accertamento di conformità
Attraverso l’accertamento di conformità è possibile presentare un’istanza con la quale si può ottenere il permesso di costruire. Il responsabile dell’abuso o il nuovo proprietario hanno la facoltà di utilizzare questo strumento solo al verificarsi di due diverse condizioni:
- il versamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia. Nel caso in cui sia prevista dalla legge la gratuità, il versamento deve essere pari a quanto previsto dall’articolo 16 del TUE. Qualora ci dovessero essere delle parziali difformità, l’oblazione dovrà essere calcolata facendo riferimento alla parte dell’opera difforme dal permesso;
- l’intervento deve essere sottoposto alla doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente. I controlli devono essere effettuati nel momento in cui è stato realizzato l’abuso e nel momento in cui viene presentata la domanda.
Stiamo parlando, comunque vada, si un permesso di costruire vero e proprio, anche se concesso in sanatoria. Questo è il motivo per il quale risulta essere soggetto a tutte le norme contenute all’interno del Testo Unico Edilizia. Tra queste è necessario tenere a mente quella prevista dall’articolo 11, comma 1, il quale prevede che:
Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
Permesso di costruire: la nuova sentenza del Consiglio di Stato
Abbiamo fatto questo ampio preambolo e poi ci siamo soffermati sull’articolo 11, comma 1, del Testo Unico Edilizia, perché con la sentenza n. 1438 del 13 febbraio 2024 il Consiglio di Stato ha sostanzialmente ribaltato una decisione presa in primo grado. E che entrava in merito alla legittimità di un permesso di costruire in sanatoria, che era stato rilasciato da un Comune. La pratica era stata avviata per legittimare un box auto chiuso con porta in ferro ed opere di finitura. Il garage è situato nello spazio sottostante ad un edificio condominiale.
Il TAR, in primo grado, aveva sostanzialmente confermato l’operato del Comune, che aveva rilasciato il titolo in sanatoria. Questo era stato ottenuto a seguito degli accertamenti di conformità. Cambia tutto, però, quando si arriva in secondo grado: con le stesse motivazioni, che erano state avanzate in primo grado, i giudici hanno deciso di ribaltare completamente la sentenza.
Il ricorrente ha ritenuto che il TAR non avesse valutato in maniera adeguata la natura condominiale dell’area nella quale era stato realizzato il box. Oltretutto era impossibile derogare all’articolo 38 delle NTA al PRG, che aveva vietata espressamente gli aumenti volumetrici nella zona.
È importante la titolarità dell’area
A ricordare proprio l’articolo 11 del Testo Unico Edilizia ci hanno pensato i giudici del Consiglio di Stato. Il permesso di costruire, infatti, deve essere rilasciato direttamente al proprietario dell’immobile o chi ne abbia titolo per richiederlo.
Questo è il motivo per il quale l’Amministrazione Comunale deve verificare – prima del rilascio di un qualsiasi titolo edilizio – la legittimazione del richiedente. Deve, a questo punto, accertare che a fare la richiesta sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo. O comunque un soggetto che abbia titolo a fare la richiesta.
Nel caso preso in esame risulta evidente che il soggetto che ha compiuto l’abuso edilizio sia un singolo condominio. E che l’abuso sia stato effettuato su delle aree comuni. Mancando completamente ogni elemento di prova che possa dimostrare la volontà degli altri comproprietari, l’amministrazione comunale finirebbe per legittimare una sostanziale appropriazione di spazi condominiali da parte di un singolo condominio. Gli altri comproprietari potrebbero, infatti, essere interessati all’eliminazione dell’abuso.
Nel caso preso in esame, l’amministrazione comunale avrebbe dovuto verificare la titolarità della proprietà da parte del richiedente. Questo avrebbe evitato che le opere realizzate abusivamente sottraesse dello spazio condominiale.
Perché l’istanza di accertamento di conformità potesse essere ritenuta valida – essendo presentata su un’area condominiale da un solo condomino – doveva essere accompagnata da una prova documentale del consenso degli altri comproprietari. O, quanto meno, da una mancanza di opposizione da parte dell’amministrazione condominiale. Essendo in possesso di questa documentazione, il Comune avrebbe potuto constatare che il contitolare del bene, estraneo all’abuso, non avesse nulla in contrario alla sanatoria di alcune opere che, in estrema sintesi, sarebbero andate a suo danno.
Sintetizzando al massimo, l’appello è stato accolto. E, di conseguenza, il permesso di costruire in sanatoria è stato annullato.
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