È possibile chiudere un balcone senza che l’intervento leda il decoro architettonico? Sì, quando l’opera è perfettamente mimetizzata e risulta essere in armonia con le forme architettoniche del palazzo. E quando, a livello normativo, rispetta le disposizioni previste dall’articolo 1122 del Codice Civile, che nello specifico prevede che:
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
L’articolo 1122 del Codice Civile costituisce a tutti gli effetti una norma guida, un elemento chiave degli interventi che vengono effettuati nelle parti esclusive degli alloggi e che, per un qualsiasi motivo, possono avere un impatto sulle parti condominiali. Come, solo per fare un esempio, il mutamento della sagoma dell’edificio.
Chiusura di un balcone: quando lede il decoro architettonico
A rispolverare la norma che abbiamo appena citato ci ha pensato il Tribunale di Aosta attraverso la sentenza n. 60 del 4 marzo 2024, quando ha respinto un ricorso contro un intervento che ha comportato l’apertura di due porte finestre su una facciata condominiale e contestualmente alla chiusura di due balconi.
Il proprietario di un appartamento aveva realizzato i due interventi in forza di un permesso di costruire, che gli permetteva, inoltre, di effettuare un ampliamento volumetrico del 20%, purché avesse ottenuto l’autorizzazione paesaggistica.
Il condominio, però, ha ritenuto l’intervento lesivo del decoro architettonico, perché sarebbe stata modificata la sagoma e il prospetto del palazzo. Ma non solo: avrebbe anche minato la sicurezza statica dell’edificio, a seguito dell’aumento dei carichi strutturali.
Il giudice ha sottolineato che una chiusura anche parziale in muratura di un balcone o di un terrazzo non riguarda esclusivamente la proprietà individuale, ma anche le parti comuni. L’intervento, infatti, va ad alterare il decoro del fabbricato condominiale: questo è il motivo per il quale devono essere applicate le regole previste all’interno dell’articolo 1122 del Codice Civile.
Quando viene compromessa la staticità di un edificio
Stando alla perizia effettuata dalla CTU, i balconi avrebbero avuto necessità di un intervento di consolidamento, che doveva essere a carico del proprietario. Il giudice ha spiegato, inoltre, che la verifica di sicurezza sugli elementi locali – così come imposto dalla NTC 2018 – deve essere effettuata direttamente dal progettista, che deve verificare se sia necessario o meno effettuare degli interventi di consolidamento strutturale. Questo obbligo, però, non è previsto dal quadro normativo.
L’intervento, ad ogni modo, non è andato ad incidere sulla stabilità e sulla sicurezza dell’edificio. Anche se i balconi non rispetterebbero più i requisiti minimi di sicurezza, come è stato messo in evidenza dalla perizia. Essendo, però, una parte di proprietà esclusiva, spetta direttamente al proprietario effettuare le opere necessarie per raggiungere i requisiti minimi di sicurezza.
La stabilità e la sicurezza dell’edificio non sono state compromesse. Questo è il motivo per il quale il Tribunale di Aosta ha respinto la domanda di riduzione in pristino e di risarcimento del danno.
Permessi gli interventi armonici con il prospetto
Anche per quanto riguarda il decoro architettonico il giudice è giunto alla stessa conclusione. L’intervento è avvenuto sul filo dei balconi che esistevano già, nei limiti della sagoma preesistente. Sono stati utilizzati dei materiali coerenti con quelli utilizzati originariamente per la costruzione dell’edificio. Nel pieno rispetto dello stile delle costruzioni di montagna e delle indicazioni contenute all’interno del parere paesaggistico.
In altre parole, il decoro architettonico dell’edificio non è stato danneggiato, perché l’intervento si mimetizza perfettamente ed è in armonia con le linee e le forme architettoniche del palazzo. Dando uno sguardo alla facciata, l’ampliamento risulta essere di difficile individuazione.
Il giudice ha quindi concluso che l’intervento non ha avuto alcuna incidenza negativa nel contesto paesaggistico o sull’aspetto architettonico dell’edificio. L’intervento, quindi, rispetto l’aspetto e il decoro architettonico dell’edificio e, quindi, costituisce a tutti gli effetti uso legittimo della cosa comune.
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