Con la sentenza n. 8497 del 29 aprile 2024 il Tar del Lazio interviene sul cambio di destinazione e sull’aumento del carico urbanistico. I giudici hanno chiarito che gli eventuali passaggi tra categorie edilizie che siano funzionalmente autonome e non omogenee debbano essere soggetti ad un regime oneroso. Non importa se siano state realizzate delle opere o meno.
Ma entriamo nel dettaglio ed analizziamo i punti messi in evidenza dal Tar del Lazio.
Il cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso si viene a verificare ogni qualvolta la forma di utilizzo di un immobile risulti essere differente rispetto a quella alla quale era originariamente destinato. Ogni mutamento rilevante deve essere soggetta alla richiesta del titolo abilitativo.
Quando si viene a verificare un cambio di destinazione d’uso rilevante ne consegue un incremento del carico urbanistico. Anche quando non dovessero venire realizzate delle vere e proprie opere edilizie. La mancanza di un titolo si andrebbe a configurare come una situazione illecita e deve essere rilevata direttamente dall’amministrazione competente.
A ribadire e a sottolineare questa situazione ci ha pensato il Tar Lazio attraverso la sentenza n. 8497 del 29 aprile 2024, attraverso la quale è stato rigettato un ricorso proposto il diniego all’accertamento di conformità – che era stato richiesto ai sensi dell’articolo 36 del DPR n. 380/2001, ossia il Testo Unico Edilizia – che si riferiva ad un cambio di destinazione d’uso di un locale interrato. Nello specifico si era richiesto il passaggio da magazzino pertinenziale ad autofficina ad uso commerciale.
L’ accertamento di conformità deve essere concesso quando sono stati commessi degli abusi edilizi che, benché ci siano effettivamente perché manca il titolo o in difformità dello stesso, rispettano le prescrizione previste dalla disciplina urbanistico-edilizia, che è vigente nel momento in cui l’abuso è stato realizzato.
Uno dei principi fondamentali sui quali deve essere rilasciata una sanatoria è la verifica della doppia conformità: sulla base di questa deve essere valutato l’eventuale rilascio della stessa. Il soddisfacimento di questi presupposti permette di accertare che siano state rispettate le prescrizioni nel corso del periodo che intercorre tra la realizzazione dell’opera e la richiesta di accertamento.
Il caso preso in esame
Nel caso preso in esame dai giudici del Tar del Lazio è stato appurato che prima che avvenisse il cambio di destinazione – datato marzo 1962 – il magazzino pertinenziale aveva natura accessoria. Le NTA del PGR comunale del 1931 vigenti nel momento della della realizzazione del magazzino lo escludevano dal calcolo della Superficie Utile Lorda.
Nel momento in cui il magazzino è stato trasformato da magazzino in autofficina è aumentato il carico urbanistico, che risulta essere rilevante per calcolare la SUL. La quale, a questo punto, risulta essere in contrasto con i divieti che sono stati imposti attraverso il PRG in vigore in quel momento, che vieta gli interventi, a qualsiasi titolo, che comportino l’ampliamento del tessuto urbano.
Le condizioni che si sono venute a verificare, in altre parole, hanno determinato il mancato rispetto delle prescrizioni urbanistico-edilizie che erano in vigore nel momento in cui l’intervento era stato realizzato. Una situazione che permette di escludere la possibilità di rilascio dell’accertamento di conformità.
Cambio di destinazione d’uso: gli utilizzi
Il cambio di destinazione d’uso – almeno nel caso che è stato analizzato dal Tar del Lazio – ha comportato un passaggio tra categorie edilizie che, almeno funzionalmente, risultano essere autonome e non omogenee. Questo significa, in altre parole, che la modificazione edilizia va ad incidere sul carico urbanistico e, per questo, è soggetta a regime concessorio oneroso.
L’articolo 23-ter del TUE vigente nel momento in cui sono state effettuate le opere, specifica esplicitamente che:
[…] costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale.
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