A chi spetta l’onere di pagare le spese condominiali, nel caso in cui un immobile sia stato venduto? E quando queste sono relative a degli interventi edilizi? A fare il punto della situazione ci ha pensato la Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza n. 13781 del 17 maggio 2024, dalla quale si possono trarre degli interessanti spunti per rispondere ai quesiti posti in apertura.
Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come si debbano muovere i diretti interessati.
Spese condominiali, a chi spetta l’onere
A fare il punto della situazione sulle spese condominiali ci ha pensato la Corte di Cassazione, che ha chiarito a chi debbano essere imputate nel caso in cui siano stati effettuati degli interventi edilizi. I dubbi erano sorti a seguito della vendita di un immobile.
I giudici della Suprema Corte hanno chiarito che le spese di manutenzione ordinaria, di conservazione, per il godimento dei beni comuni e per l’erogazione dei servizi condominiali debbano essere saldate dai possessori degli immobili nel momento in cui vengono sostenute le spese. Ma non quando sono state approvate dall’assemblea nel bilancio consuntivo e successivamente suddivise in base alle quote di spettanza.
Il discorso cambia, invece, per le spese sostenute per le innovazioni, per la manutenzione straordinaria o per la ristrutturazione delle parti comuni. Questi costi devono essere sostenuti da quelli che erano i proprietari al momento in cui è stata approvata la delibera assembleare. Su questo stesso argomento, già in passato, la Corte di Cassazione si era espressa ed aveva emesso le seguenti sentenze:
- n. 23345/2008;
- n. 10370/2002;
- n. 22034/2008.
La prima era opposta alla seconda e alla terza. Secondo quanto deciso con la n. 23345/2008, l’imputazione delle spese – indipendentemente che fossero ordinarie o straordinarie – doveva essere effettuata al momento del pagamento. La seconda e la terza sentenza, invece, avevano stabilito che l’imputazione delle spese dovesse essere effettuata al momento della delibera assembleare.
La sentenza n. 13781/2024 sembra essere più in linea con un’altra leggermente più recente: la n. 21094/2024. I giudici, questa volta hanno trovato più logico imputare le spese condominiali in base alla loro tipologia, dando un valore dichiarativo alle delibere che riguardavano decisioni su lavori di ordinaria amministrazione e valore costitutivo per quelle che avevano come oggetto lavori di straordinaria manutenzione.
Spese condominiali, la ripartizione
La decisione presa dalla Corte di Cassazione impone ai proprietari, che hanno deciso di cedere il proprio immobile, di fare attenzione alle date delle delibere condominiali e alle spese di gestione già sostenute o da sostenere. Potranno, in questo modo, bilanciare in maniera corretta il loro peso nella definizione del prezzo di compravendita dell’immobile.
In secondo luogo è opportuno valutare se chi sta cedendo l’immobile abbia anche usufruito delle agevolazioni fiscali per le spese relative ai lavori condominiali.
Proviamo a fare un esempio della situazione nella quale un soggetto si può trovare. Nel corso del mese di giugno avviene la vendita di un immobile posto in un condominio nel quale, nel mese di maggio, sono stati effettuati degli interventi nelle parti comuni ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile. L’ammontare delle spese verrà quantificato a fine lavori e verranno imputate ai condòmini a consuntivo.
L’assemblea, in questo caso, provvederà ad approvare il bilancio a consuntivo e la distribuzione delle spese in base alle quote millesimali avrà valore dichiarativo.
Le spese, a questo punto, dovranno essere imputate direttamente al venditore, che era proprietario nel momento in cui le spese sono state realmente sostenute. Le detrazioni fiscali delle spese di manutenzione ordinaria spettano al venditore nel caso in cui, all’interno dell’atto di compravendita, verrà dichiarata l’opzione di mantenere le detrazioni a favore del venditore.
