L’agibilità diventa una sorta di sanatoria. A determinare questa situazione è il Decreto Salva Casa che permette a questo strumento di regolarizzare alcuni piccoli errori relativi agli immobili.
Ma perché si viene a creare questa situazione? Volendo sintetizzare al massimo, l’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli immobili. Lo stesso concetto può essere allargato agli impianti che vi sono installati.
Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire cosa comporta il Decreto Salva Casa recentemente convertito nella legge n. 205 pubblicato in GU Sabato 28 Luglio u.s.
Agibilità e le parziali difformità
Il Decreto Salva Casa va ad impattare trasversalmente su una serie di pratiche connesse con gli immobili. Grazie alla misura voluta dal Ministro dei Trasporti e delle Infrastutture Matteo Salvini è possibile alleggerire alcune ir-regolarità connesse ad un determinato immobile le quali possono essere sanate in maniera automatica.
Attraverso il Decreto Salva Casa i proprietari immobiliari, sostanzialmente, hanno una corsia preferenziale per sanare eventuali irregolarità, nel caso in cui il certificato di agibilità venga rilasciato quando sono presenti della difformità parziali. È possibile sanare le suddette irregolarità perché i funzionari incaricati ad effettuare le varie ispezioni e quindi di verificare la conformità edilizia degli interventi, le hanno rilevate ma non hanno ordinato la loro demolizione o il ripristino dello stato originario.
Nel momento in cui si viene a verificare la situazione che abbiamo appena descritto, le parziali difformità sono assimilate a delle tolleranze costruttive. Anche quando hanno determinato uno scostamento maggiore rispetto alle nuove percentuali introdotte attraverso il Decreto Salva Casa.
Agibilità, quando comporta la sanatoria automatica
Prima di proseguire è bene ricordare che il Decreto Salva Casa ha introdotto una serie di tolleranze costruttive più generose per le opere che sono state realizzate entro lo scorso 24 maggio 2024.
Le nuove tolleranze sono le seguenti:
- per gli immobili con una superficie utile superiore a 500 metri quadrati: 2%;
- per gli immobili con una superficie utile superiore tra i 300 e i 500 metri quadrati: 3%;
- per gli immobili con una superficie utile superiore tra i 100 e i 300 metri quadrati: 4%;
- per gli immobili con una superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati: 5%;
- per gli immobili con una superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati: 6%.
Le tolleranze costruttive più elevate, che abbiamo appena visto, si vanno ad aggiungere a quelle del 2%, che verranno applicate anche in futuro per le opere che saranno realizzate dopo il 24 maggio 2024.
La normativa in vigore non lo prevede espressamente, ma la ratio della legge sembrerebbe essere quella di voler aggiungere una sorta di “plus” alle tolleranze, che viene data all’agibilità o all’abitabilità che viene regolarmente concessa dopo che sono state riscontrate le irregolarità.
Quando si vengono a realizzare i casi appena elencati, la regolarizzazione avverrà in maniera automatica, anche quando ci si dovesse trovare davanti a delle soglie di tolleranza costruttiva maggiori.
L’esempio pratico
Poniamo il caso di trovarci di fronte ad una villetta con una superficie pari a 315 metri quadrati. Il progetto depositato in fase di richiesta del titolo abilitativo porta una superficie di 299 metri quadrati. Siamo davanti ad uno scostamento del 5% tra il progetto e l’immobile realmente realizzato: è maggiore rispetto al 4% previsto dal Decreto Salva Casa per un immobile della metratura riporta nell’esempio.
Nel caso in cui fossimo davanti ad una condizione normale, lo scostamento non potrebbe rientrare tra le tolleranze costruttive. L’immobile, a questo punto, non potrebbe essere considerato regolare in maniera automatica.
Qualora l’immobile avesse ottenuto l’agibilità o l’abitabilità può essere considerato regolare a tutti gli effetti, perché lo scostamento verrebbe assimilato ad una tolleranza costruttiva.
