Come devono essere gestiti i gli interventi realizzati accedendo alle agevolazioni del superbonus iniziati nel 2023 e che si concluderanno nel 2024? Per la parte dei lavori che verranno ultimati nel 2024, cosa dovranno fare i diretti interessati?
I dubbi di molti contribuenti iniziano a diventare forti a seguito della bocciatura di alcuni emendamenti al Decreto n. 104/2023 (conosciuto anche come Decreto Asset e Investimenti) che avevano proposto la proroga dall’applicazione dell’aliquota al 110% per le spese che sono state sostenute da molti condomìni.
In molti casi inizia a diventare effettivamente concreta la possibilità che parte degli interventi iniziati quest’anno si concludano nel corso del prossimo anno. Questo significa, in altre parole, che diventeranno detraibili, cedibili o scontato solo a partire dal 1° gennaio 2024. E che dovrà essere applicata l’aliquota del 70% in vigore dal prossimo anno.
Superbonus, lavori divisi in due annualità
A questo punto come si devono muovere correttamente i contribuenti per non incorrere in errori? Il primo passo da effettuare è quello di pianificare con estrema precisione e meticolosità gli interventi che devono ancora essere eseguiti. E i relativi pagamenti che devono essere effettuati.
Nel corso della manifestazione Telefisco che si è tenuta nel corso del mese di settembre 2023, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che le spese – nel momento in cui il superbonus ed i bonus edilizi facciano parte di un’operazione di cessione – devono trovare corrispondenza in un SAL (lavori realizzati). Entro e non oltre il 31 dicembre 2023.
Questo significa, in estrema sintesi, che difficilmente si ripeterà quanto visto nel 2021, quando, per le operazioni effettuate a fine anno, c’era stata una corsa al pagamento del 10% delle fatture scontate al 90% per bloccare l’aliquota massima del bonus facciate. Due anni fa le operazioni erano state autorizzate dalla circolare n. 16/2021 dell’Agenzia delle Entrate. Almeno esplicitamente, la stessa operazione non è ammessa.
Le assemblee condominiali
È opportuno che i condomini prendano atto anche di un’altra realtà. La modifica dell’aliquota, che molto probabilmente non era stata prevista nel corso delle assemblee condominiali più vecchie, porta alla necessità di convocarne una nuova. In questa sede sarà necessario deliberare sulle modalità del pagamento del 30% che risulta non essere più detraibile. Sarà, inoltre, necessario andare a modificare il contratto d’appalto almeno per la parte relativa al pagamento. Il condominio dovrà provvedere a costituire un fondo speciale ex art. 1135 c.c., nel caso in cui non fosse stato costituito con le delibere precedenti.
Su questo punto è opportuno ricordare che la Cassazione, in una recente ordinanza – la n. 9388 del 5 aprile 2023 -, ha sottolineato che la costituzione di un fondo speciale è, a tutti gli effetti, un’ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.
Superbonus: si aprono due diverse opzioni
Come si devono comportare, molto pragmaticamente, i condomini nel caso in cui ci siano ancora dei lavori aperti? Proviamo ad ipotizzare una percentuale di interventi effettuati pari al 70%: il rimanente 30% dovrà essere concluso nel corso del 2024.
I contribuenti, a questo punto, si possono trovare di fronte a due ipotesi diverse
- per il 30% dei lavori rimanenti il credito verrà scontato in fattura;
- la stessa percentuale potrà essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi dei condomini.
Sconto in fattura
Nel caso in cui venga optato per lo sconto in fattura, è necessario tenere a mente che la condizione del 70% dei lavori realizzati e pagati deve corrispondere allo stato di avanzamento dei lavori asseverato.
Per quanto riguarda il rimanente 30%, i pagamenti effettuati nel corso del 2024 potranno essere scontati direttamente in fattura a seguito di un’asseverazione che dovrà essere presentata nel corso del nuovo anno. Relativamente a questa quota di lavori, verrà maturato un credito d’imposta pari al 70% delle spese che il condominio ha effettuato. Per quanto riguarda il rimanente 30%, i costi rimarranno a carico dei singoli condòmini, che, per quanto riguarda i lavori trainanti, dovranno provvedere ad effettuare i pagamenti nel fondo speciale costituito dal condominio nel momento in cui sono stati approvati i lavori di manutenzione straordinaria. Per quanto riguarda i lavori trainati, il saldo dovrà essere effettuato dai singoli condomini direttamente all’impresa.
Dichiarazione dei redditi
Per portare le detrazioni direttamente in dichiarazione dei redditi è necessario tenere a mente che vale il principio di cassa. Il condominio – sostenendo qualche rischio – potrebbe optare per pagare tutti i lavori entro il 31 dicembre 2023. Successivamente potrebbe decidere di portare in detrazione il 30% dei lavori nel momento in cui vengono conclusi ed asseverati.
Siamo davanti ad un’ipotesi rischiosa, perché è necessario anticipare tutte le somme all’impresa. Risulta necessario, quindi, avere tutte le certezze e le garanzie relative al soggetto che sta eseguendo i lavori.
Nel caso in cui queste garanzie non ci siano, è possibile procedere con il pagamento degli interventi nel corso del 2024. A questo punto sarà possibile portare in detrazione le spese sostenute relative al superbonus nel 2025. In questo caso l’aliquota sarà più bassa (al 70%).
Pragmaticamente, nel momento in cui i lavori saranno terminati nel 2024, entro novanta giorni sarà necessario effettuare l’asseverazione finale. Nel momento in cui si procederà con la presentazione della dichiarazione dei redditi 2023, relativa al periodo d’imposta 2024, l’asseverazione risulterà essere già stata presentata.
Il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 c.c. dovrà essere costituito tempestivamente, nel caso in cui non fosse stato creato a seguito della prima delibera.
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