Quando un immobile è di lusso, il suo proprietario non ha diritto ad ottenere le agevolazioni fiscali previste dalla normativa. Fin qui non ci sarebbe nulla di strano. Ma quando un immobile viene definito di lusso? E soprattutto quali caratteristiche deve avere perché vengano perse le detrazioni. Questi sono temi sui quali c’è molta incertezza e che possono aprire la porta ad una serie di contenziosi.
Con la sentenza n. 33699/2023 la Corte di Cassazione ha fatto il punto della situazione, partendo proprio dalla normativa che è in vigore in questo momento.
Immobili di lusso: le agevolazioni prima casa
La Corte di Cassazione, nel prendere la propria posizione, parte da un caso concreto, iniziato con il ricorso contro un avviso di liquidazione attraverso il quale l’Agenzia delle Entrate aveva provveduto a revocare le agevolazioni fiscali sulla prima casa ad un contribuente.
Il soggetto in questione, al momento dell’atto di acquisto dell’immobile adibito a prima casa, ha provveduto a versare l’imposta di registro in misura ridotta. Secondo l’AdE, però, l’immobile oggetto della compravendita è di lusso e come tale non ha diritto a beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa.
Per la revoca delle agevolazioni prima casa, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato gli articoli 5 e 6 del DM n. 1972/1969, che ha definito in maniera chiara e precisa quali siano le caratteristiche di un’abitazione di lusso. Vengono considerati come tali gli immobili con una superficie complessiva superiore a 200 metri quadrati e che abbiano come pertinenza un’area scoperta con una superficie superiore a sei volte l’area coperta. E che sia presente anche una superficie utile complessiva che risulti essere superiore a 240 metri quadrati.
L’abitazione del contribuente, come segnalato e messo in evidenza dallo stesso, non possiede tutti i requisiti elencati. Stando al contribuente, l’Agenzia delle Entrate avrebbe dovuto aprire un contraddittorio preventivo con lo stesso, prima di provvedere ad emettere l’avviso di rettifica e richiedere l’agevolazione che non sarebbe spettata.
Quando un’abitazione diventa di lusso
Quando un’abitazione diventa di lusso
La parola è passata, a questo punto, alla Corte di Cassazione, che ha spiegato che per quanto riguarda l’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate non ha alcun obbligo ad aprire un contraddittorio. Manca, infatti, una specifica previsione di legge in questo senso. L’amministrazione finanziaria si è mossa, quindi, correttamente nel momento in cui ha emanato l’avviso di rettifica.
A questo punto, poi, i giudici della Suprema Corte hanno ricordato che stando a quanto previsto dal DLGS n. 23/2011, le agevolazioni prima casa non spettano agli immobili che rientrano nelle seguenti categorie catastali:
- A1, Abitazioni di tipo signorile;
- A8, Abitazioni in ville;
- A9, Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
Oggi come oggi non è più richiesta la sussistenza delle caratteristiche che sono state elencate all’interno del DM 1072/1969, che è stato utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per la revoca delle agevolazioni sulla prima casa. Vengono sostanzialmente considerati come immobili di lusso:
- le unità immobiliari che abbiano una superficie complessiva superiore a 240 metri quadrati. Sono esclusi: balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchine. Non importa se si tratti di unità immobiliari unifamiliari o sia un appartamento collocato all’interno di un condominio;
- le unità immobiliari che abbiano una superficie utile complessiva superiore a 200 metri quadri. Anche in questo caso risultano essere esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchine. E che abbiano anche un’area pertinenziale scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
