La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 37483 del 22 dicembre 2022, ha affrontato il quesito se la trascrizione di un’accettazione tacita di eredità conseguente alla stipula di una compravendita immobiliare possa essere assorbita, dal punto di vista della tassazione, dalle imposte versate per la compravendita o se, invece, debba essere assoggettata ad autonoma tassazione.
La vendita di un immobile di provenienza ereditaria costituisce una delle ipotesi di accettazione tacita dell’eredità che, ai sensi dell’art. 476 c.c., consiste nel compimento di un atto da parte del chiamato all’eredità che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede.
In questi casi, il notaio che procede alla stipula della compravendita effettuerà prima la trascrizione nei Registri Immobiliari dell’accettazione tacita contro il de cuius ed a favore degli eredi-venditori e, immediatamente a seguire, trascriverà la compravendita contro gli eredi-venditori ed a favore dell’acquirente.
La trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità non rappresenta un mero adempimento pubblicitario fine a se stesso ma costituisce un’importante forma di tutela per chi acquista un immobile di provenienza ereditaria.
Può accadere, infatti, che nonostante il venditore (legittimamente ed in buona fede) appaia come erede del bene ereditario, in realtà non lo sia (si pensi al caso in cui si apre una successione legittima in favore di un soggetto che è il più prossimo parente del defunto e che presenta anche la relativa denuncia di successione e che vende l’immobile ereditato ma poi si scopre l’esistenza di un testamento con cui il de cuius ha nominato erede un altro soggetto.)
In questo caso l’erede-vero (cioè nell’esempio citato l’erede testamentario) può agire non solo contro l’erede-apparente (cioè l’erede venditore) ma anche contro il terzo acquirente dell’immobile che può, quindi, perdere l’acquisto.
La legge prevede, però, che l’acquisto del terzo è fatto salvo se preliminarmente è stato trascritto l’acquisto dal defunto a favore dell’erede-venditore. In sostanza, quindi, se l’erede che vende trascrive l’accettazione di eredità il terzo acquirente non subisce nessuna conseguenza per il caso in cui qualcuno, sostenendo di essere il vero erede, dovesse agire contro l’erede-venditore.
Per tale ragione, in caso di vendita di immobile di provenienza ereditaria è fondamentale la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
La pronuncia della Cassazione in esame ha affermato che, dal punto di vista fiscale, la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità sconta una sua autonoma imposta per cui, anche se l’accettazione proviene da una vendita immobiliare che, naturalmente, è soggetta a propria tassazione, quest’ultima non assorbe le imposte dovute per la trascrizione dell’accettazione.
Pertanto, la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità sconta autonomamente le seguenti imposte:
- Imposta ipotecaria: euro 200
- Imposta di bollo: euro 59
- Tassa ipotecaria: euro 35
quante volte si deve pagare la tassa di accettazione tacita erredità se si
vendono immobili, di cui si è proprietari, in diverse città italiane?
Ad ogni conservatoria di ogni città o basta una sola volta alla prima vendita?
Buongiorno Aurora,
in risposta alla Sua domanda, onde evitare il pagamento di imposte dovute per tante accettazioni espresse riguardanti la vendita di diverse immobili cadute in successione, sarebbe opportuno valutare di fare una accettazione espressa unica (o con beneficio d’inventario in presenza di passività importanti o minori ecc.) per tutto il compendio immobiliare presso un notaio o in Tribunale. Altrimenti si rischia effettivamente di pagare le imposte a titolo di accettazione espressa per ogni atto di compravendita, ovvero, l’imposta ipotecaria nella misura di 200 euro; la tassa ipotecaria nella misura di 35 euro; l’imposta di bollo nella misura di 59 euro a titolo di accettazione espressa per ogni atto di compravendita.