Il Tar del Lazio, con la sentenza n. 9135 del 02 agosto 2021, ha disposto che “Il Comune non può condonare con la formula “salvo diritto dei terzi” opere abusive di un condominio precedentemente condannato dal giudice civile alla cessazione della destinazione abusiva del suo locale per violazione del regolamento condominiale”.
La vicenda su cui si è pronunciato il Tar verteva su un condomino che ha aperto una galleria d’arte all’interno del suo appartamento, nonostante una clausola del regolamento di condominio vietasse la destinazione dei locali dell’edificio ad uso commerciale, realizzando anche opere abusive necessarie per l’esercizio dell’attività illecita, condonate dall’amministrazione comunale ex art. 39 Legge n.724 del 1994.
Il condominio, però, aveva già richiesto ed ottenuto dal Tribunale ordinario una condanna del gallerista all’immediata cessazione della destinazione ad uso commerciale del suo locale.
Il Tar si è espresso a favore del condominio sostenendo che, nel caso in esame, il condono edilizio impugnato era totalmente carente di motivazione, dato che non aveva in alcun modo preso in considerazione la previsione del regolamento di condominio contrastante con l’attività esercitata dal gallerista; quindi, l’Amministrazione non poteva avvalersi della formula “fatti salvi i diritti dei terzi”, apposta usualmente per sollevare il soggetto pubblico dall’onere di effettuare tutti i controlli su eventuali diritti di terzi, eventualmente contrastanti col titolo edilizio di condono.
La sentenza del Tar non può che ritenersi condivisibile, considerando che anche la Corte d’Appello ha respinto la domanda del gallerista volta alla prescrizione del diritto dei condomini a precludere lo svolgimento dell’attività commerciale.
Del resto, se una clausola del regolamento di natura contrattuale espressamente vieta di destinare le unità immobiliari del caseggiato ad attività commerciali, nessun condomino può aprire una galleria d’arte nei locali condominiali. Naturalmente, non ha alcuna rilevanza il fatto che tale attività abusiva sia stata svolta per anni senza nessuna contestazione da parte dei condomini.
Occorre ricordare che le clausole di natura contrattuale possono essere modificate solo mediante una nuova e diversa pattuizione in forma scritta, non risultando valide ed efficaci eventuali norme contrarie, tacitamente approvate con il comportamento di tutti i condomini.
Precedentemente, in materia si è pronunciato il Tribunale di Trento con sentenza del 19 settembre 2017, disponendo che “l’eventuale tolleranza dei condomini nei confronti di uno o più comportamenti illegittimi, posti da altri proprietari nell’arco degli anni, non garantisce a questi ultimi il diritto di dare ormai per “acquisito” il diritto a violare il regolamento che può essere sempre fatto rispettare, in qualsiasi momento”.
In ogni caso, le opere abusive di un condomino condannato dai giudici di merito ad interrompere un’attività contraria al regolamento non possono chiaramente essere condonate con formula “salvi i diritti dei terzi”.
