Il frazionamento è una delle soluzioni che si possono adottare per evitare delle sanzioni? Come è necessario muoversi quando il manufatto insiste in un’area che è sottoposta ad un vincolo paesaggistico? In quale momento interviene il cosiddetto legittimo affidamento?
A fare il punto della situazione e a chiarire i dubbi dei professionisti e dei proprietari immobiliari ci ha pensato il Tar Campania attraverso la sentenza n. 1559 del 26 febbraio 2025, che ha dovuto prendere posizione in relazione ad un ricorso presentato contro un’ordinanza di demolizione, arrivata a seguito della realizzazione senza permesso di costruire di alcune opere. L’immobile oggetto dell’intervento insiste all’interno di una zona vincolata.
Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come si debbano muovere gli addetti ai lavori in questa occasione.
Frazionamento, cambio d’uso e vincolo paesaggistico
La presa di posizione del Tar Campania scaturisce da un caso concreto. A seguito di un frazionamento di un fabbricato un proprietario immobiliare ha ottenuto due diverse unità immobiliari:
- la prima residenziale;
- la seconda commerciale.
L’intervento, almeno secondo l’interpretazione del ricorrente, rientrerebbe tra quelli di manutenzione straordinaria previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera b) del Testo Unico Edilizia. Al massimo sarebbe potuto essere considerato come di ristrutturazione leggera, per la quale sarebbe stata necessaria la Cila o la Scia. Ad ogni modo non avrebbe dovuto richiedere il permesso di costruire.
Di parere contrario, invece, è il Comune, che ha imposto la demolizione: l’intervento è stato ritenuto abusivo ai sensi dell’articolo 31 del Dpr n. 380/2001. I lavori hanno determinato un cambio di destinazione senza che, in precedenza, fosse stato richiesto il relativo titolo edilizio. Ma non solo: l’intero intervento è stato realizzato all’interno di una zona vincolata paesaggisticamente, per la quale c’è stata una dichiarazione di interesse pubblico.
La posizione del Tar Campania
Il Tar Campania ha ritenuto pienamente legittimo il provvedimento. Stando a quanto hanno spiegato i giudici all’interno della sentenza, il frazionamento con mutamento di destinazione d’uso – anche se non ha comportato un aumento della volumetria ed è avvenuto solo internamente all’immobile – richiede il permesso di costruire nel caso in cui risulti essere stato realizzato all’interno di un’area sottoposta a vincolo paesaggistica.
La richiesta del permesso di costruire, sempre secondo i giudici, è necessaria indipendentemente dalla natura ordinaria o straordinaria dell’intervento.
Vincolo paesaggistico, quando è legittima la demolizione
Cerchiamo di comprendere quali sono state le motivazioni che hanno portato alla decisione del Tar Campania. Stando a quanto prevede l’articolo 31, comma 3, del Dpr n. 380/2001, quando vengono realizzati degli interventi senza titolo abilitativo su degli immobili vincolati, sono considerati come a totale difformità. Questo è il motivo per il quale può essere applicato l’articolo 31 che impone la demolizione obbligatoria e il ripristino dei luoghi originali.
Volendosi soffermare proprio su questo punto, il giudice ha ricordato che secondo la giurisprudenza costante, nel momento in cui è presente un vincolo vale sempre il principio di indifferenza del titolo. Quello che sostanzialmente è importante è l’assenza del titolo, indipendentemente da quale fosse necessario chiedere o dall’autorizzazione che si sarebbe dovuto chiedere.
Nel momento in cui si dovessero verificare questi casi si rende necessaria la demolizione, anche quando non dovesse esserci stato un aumento volumetrico.
Tra l’altro, nel caso preso in esame, l’ordinanza ha disposto unicamente la demolizione delle opere abusive, che sono state individuate con precisione. Il decorso del tempo, inoltre, non ha fatto sì che si realizzasse un legittimo affidamento nel continuare a preservare un’opera abusiva.
Cosa si deduce dalla decisione del Tar
L’ordine di demolizione è legittimo. Il Tar Campania ha motivato la propria posizione ribadendo i seguenti punti:
- per poter frazionare un edificio in più unità immobiliari in zona vincolata è necessario richiedere un permesso di costruire, soprattutto quando è previsto un mutamento d’uso;
- nel momento in cui gli interventi vengono effettuati senza titolo edilizio in una zona soggetta a vincolo paesaggistico, le opere abusive devono essere demolite;
- il passare del tempo non sana l’abuso in modo automatico e non permette di concretizzarsi il legittimo affidamento nel mantenimento delle opere;
- il fatto che non sia stato comunicato l’avvio del procedimento non inficia il provvedimento, se non viene dimostrato che un’eventuale partecipazione ne avrebbe potuto modificare l’esito.
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