È legittimo l’ordine di demolizione di una veranda installata su un terrazzo perché manca l’autorizzazione antisismica preventiva? Quali soluzioni hanno a propria disposizione i diretti interessati per regolarizzare il nuovo manufatto? È sufficiente un accertamento di conformità? Ma, soprattutto, in quale modo deve essere qualificato l’intervento, quando insiste in una zona sismica?
Alcuni chiarimenti su questi dubbi sono arrivati attraverso l’ordinanza n. 17279 del 26 giugno 2025 della Corte di Cassazione. La risposta a questa serie di interessanti quesiti nasce dall’analisi di un caso concreto: in una zona sismica è stata realizzata una veranda in sopraelevazione su un terrazzo condominiale. L’intervento doveva essere realizzato dopo aver chiesto l’autorizzazione preventiva.
Zona sismica, la realizzazione di una veranda sul terrazzo
A far scaturire il caso è la domanda giudiziale che alcuni condomini hanno avanzato: veniva chiesto l’accertamento della natura condominiale di un terrazzo posto sopra l’edificio. Si domandava, inoltre, che una veranda ritenuta abusiva venisse rimossa e che, contestualmente, cessasse l’occupazione dell’area adiacente al vano ascensore che, stando a quanto dichiarato dai suddetti condomini, avrebbe impedito l’accesso al tetto.
In un primo momento la Corte d’Appello ha deciso di respingere le pretese relative all’ostruzione del passaggio e di occupazione indebita. Viene, ad ogni modo, disposta la demolizione della veranda, che è stata qualificata come una sopraelevazione abusiva in una zona sismica, per la quale mancava l’autorizzazione prevista dalla legge.
Conferma a quanto disposto dalla Corte territoriale è arrivata dalla Corte Costituzionale, la quale ha chiarito che la veranda costituisce una sopraelevazione a tutti gli effetti: sono stati aumentati i carichi permanenti e la volumetria. Questo è il motivo per il quale era necessario chiedere l’autorizzazione antisismica preventiva. Richiesta resa necessaria anche dal fatto che la veranda è stata realizzata in una zona sismica di prima categoria.
Il CTU di primo grado ha escluso che il nuovo manufatto avesse degli effetti sulla stabilità dell’edificio: ma quanto dedotto dai tecnici è stato legittimamente disatteso, perché si basava su un presupposto errato, perché l’intervento è considerato come tecnicamente non rilevante.
Nel 2019 è stata rilasciata un’autorizzazione antisismica in sanatoria ritenuta non valida, perché si è basata su una qualificazione della veranda che successivamente i tecnici hanno smentito a seguito di un accertamento. La non validità della sanatoria è sostanzialmente stata determinata dal fatto che il manufatto è ubicato in una zona sismica di prima categoria, dove la normativa vigente prevede che venga effettuata una verifica globale dell’edificio: devono essere analizzate anche le fondazioni, non solo il manufatto che è stato aggiunto.
Zona sismica, come vanno qualificati gli interventi
Secondo la Corte Costituzionale particolare importanza deve essere data all’articolo 94 del Dpr n. 380/2001, che è stato introdotto dal Decreto Legge n. 32/2019 (ossia lo Sblocca Cantieri), che ha sostanzialmente diviso gli interventi come segue:
- i rilevanti per la pubblica incolumità;
- quelli che sono di minore rilevanza;
- i privi di rilevanza per pubblica incolumità.
Quando vengono realizzate delle sopraelevazioni in zona 1 vengono considerate come degli interventi rilevanti. Questo comporta che:
- è necessario chiedere l’autorizzazione sismica prima che inizino i lavori;
- le verifiche tecniche devono riguardare non solo la parte aggiuntiva, ma tutta la struttura portante dell’edificio, anche le fondazioni.
Quando l’autorizzazione viene chiesta postuma è priva di qualsivoglia validità Ma soprattutto non produce degli effetti sananti.
Tornando al caso analizzato dalla Corte Costituzionale, la sopraelevazione – che ribadiamo è stata realizzata in un’area sismica – ricade nella categoria per la quale l’autorizzazione sismica deve essere chiesta preventivamente: è necessario, in altre parole, che preceda l’inizio dei lavori. Deve inoltre essere effettuata una verifica estesa della struttura portante dell’intero edificio.
La presenza di eventuali leggi regionali – come quella siciliana che è stata citata dai ricorrenti – non permette di derogare ai principi che sono stati stabiliti a livello nazionale per tutelare l’incolumità pubblica.
Zona sismica, i limiti della sanatoria edilizia
I ricorrenti hanno sostenuto che l’opera fosse sanabile perché conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, richiamando l’articolo 36 del Testo Unico Edilizia, che si riferisce alla concessione in sanatoria per eventuali interventi che siano stati realizzati senza un titolo edilizio o non rispettando a pieno.
Su questo argomento la Corte di Cassazione ha sottolineato che:
- la doppia conformità deve essere presente nel momento in cui viene realizzato l’abuso e quando viene presentata la domanda di sanatoria;
- non è possibile applicarlo quando sono presenti delle violazioni alla normativa antisismica, attraverso la quale viene imposto un controllo preventivo. Ma non solo: non ammette che vengano rilasciate delle autorizzazioni a posteriori.
Il Genio Civile ha rilasciato un’autorizzazione in sanatoria a fronte della descrizione dell’opera come veranda leggera. La CTU, però, ha messo in evidenza che si tratta di una vera e propria sopraelevazione, che ha determinato un aumento di carichi e volumetri. Dato che manca la verifica delle fondazioni, non è rilevante l’autorizzazione.
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