Oggi ci soffermeremo su una casistica particolare di acquisto di un immobile: l’usucapione e la successiva vendita dopo aver effettuato degli interventi agevolati con il superbonus sull’immobile. Come vanno calcolati i dieci anni che permettono la vendita senza il conteggio della plusvalenza? E, soprattutto, come si calcola la differenza del prezzo di vendita e il valore indicato dell’immobile nella sentenza di usucapione?
A dare una risposta a questi dubbi ci ha pensato direttamente l’Agenzia delle Entrate, che, attraverso la risposta n. 157/2024, ha fornito una serie di indicazioni ad un contribuente che aveva chiesto chiarimenti sul calcolo della plusvalenza derivante da un immobile acquisito per usucapione e sul quale sono stati effettuati degli interventi agevolati con il superbonus.
Usuzapione e plusvalenza da superbonus, il caso particolare
L’Agenzia delle Entrate ha analizzato un caso presentato da un contribuente, il quale, con una sentenza del tribunale datata 2020, ha acquisito per usucapione un immobile abitativo. In un secondo momento ha effettuato dei lavori di ristrutturazione beneficiando delle agevolazioni previste dal superbonus. Il contribuente ha optato per la cessione parziale del credito corrispondente e ha utilizzato la parte restante della detrazione all’interno della propria dichiarazione dei redditi.
Una volta conclusi i lavori di ristrutturazione, il proprietario ha manifestato l’intenzione di vendere l’immobile. La cessione verrà effettuata prima che siano decorsi i dieci anni dalla fine dei lavori. Il dubbio che sorge al contribuente, a questo punto, è come debba essere calcolata la plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir.
Superbonus, le plusvalenze sugli immobili ristrutturati
L’Agenzia delle Entrate ricorda che, attraverso l’articolo 1, commi da 64 a 67, della Legge di Bilancio 2024, è stata introdotta una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile connessa alle cessioni di immobili sui quali sono stati effettuati degli interventi agevolati con il Superbonus. La plusvalenza si viene a generare nel caso in cui i lavori siano stati conclusi da meno di dieci anni.
Le plusvalenze generate dalla cessione onerosa di beni immobili – come stabilito dall’articolo 67 del Tuir, modificato dalla Legge di bilancio 2024 – sono considerate come “redditi diversi”. In questa categoria rientrano anche quelle maturate a seguito degli interventi agevolati eseguiti attraverso il superbonus. Da queste redditi e regole sono esclusi gli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la vendita.
Come viene determinata la plusvalenza
L’Agenzia delle Entrate spiega, inoltre, che la plusvalenza costituisce, in estrema sintesi, la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto dell’immobile – o quello della sua costruzione – che deve essere aumentato di ogni altro costo sostenuto.
Nel caso in cui l’immobile sia stato donato si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante.
Per quanto riguarda gli interventi agevolati con il superbonus – quando siano stati conclusi da meno di cinque anni – non si deve tenere conto delle spese relative ai suddetti interventi, nel caso in cui sia stata utilizzata l’aliquota di detrazione del 110% e il contribuente abbia esercitato le seguenti opzioni:
- cessione del credito;
- sconto in fattura.
Nel caso in cui gli interventi siano stati conclusi da più di cinque anni, per le suddette spese si tiene conto del 50%.
Quando un immobile è stato acquisito per usucapione – come nel caso analizzato dall’AdE – e successivamente oggetto di interventi agevolati conclusi da meno di dieci anni, la plusvalenza imponibile deve essere determinata andando a sottrarre dal corrispettivo della vendita il valore dell’immobile dichiarato nella sentenza di usucapione. Questo importo deve essere aumentato dei costi inerenti. Questi sono stati determinati senza prendere in considerazione le spese sostenute per gli interventi agevolati con il superbonus per i quali il contribuente ha usufruito dello sconto in fattura o della cessione del credito.
Alcuni chiarimenti operativi
Attraverso la circolare 13/E del 13 giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori indicazioni ai contribuenti. Viene spiegato, infatti, che la plusvalenza si viene a realizzare a seguito della cessione a titolo oneroso di un immobile sul quale siano stati effettuati degli interventi agevolati conclusi da meno di dieci anni, indipendentemente dalla data nella quale il bene è stato acquistato o costruito.
Nel momento in cui si procede a calcolare la plusvalenza non si devono prendere in considerazione gli interventi agevolati solo se vengono soddisfatte contemporaneamente queste due condizioni:
- applicazione dell’aliquota di detrazione del 110%;
- opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.