Non basta dividere un grande abuso in tante piccole pratiche per salvarlo dalla demolizione. Con la sentenza n. 6077 del 13 febbraio 2026, la Terza Sezione Penale della Corte di Cassazione ha ribadito che l’unitarietà dell’intervento edilizio è il parametro insuperabile per il calcolo della volumetria nel secondo condono (Legge 724/1994).
Se l’opera è riconducibile a un unico progetto costruttivo, la soglia dei 750 metri cubi (mc) va calcolata sull’intero manufatto, anche se successivamente diviso in unità catastali separate.
Il divieto di frazionamento artificioso
La sanatoria non è un self-service dove è possibile scomporre un grande abuso in piccole porzioni per rientrare nei limiti legali. Il cuore della decisione risiede nel contrasto netto al frazionamento artificioso, pratica utilizzata per aggirare i tetti volumetrici.
Unitarietà e calcolo del volume
Per la Suprema Corte, il principio di unitarietà dell’intervento edilizio stabilisce che ciò che conta è l’opera complessiva sotto il profilo strutturale e funzionale. Se il manufatto è stato realizzato come un corpo unico (stesse fondamenta, struttura portante, medesimo arco temporale), la volumetria va calcolata sommando tutte le parti dell’immobile. Se l’abuso originario supera i 750 mc, nessuna delle singole porzioni può accedere alla sanatoria.
L’unico centro di interessi
Il divieto colpisce in particolare la strategia di intestare diverse porzioni dello stesso abuso a soggetti diversi (spesso membri dello stesso nucleo familiare) per presentare istanze multiple sottosoglia. L’operazione è considerata elusiva se riconducibile a un unico centro di imputazione. Per dimostrare la legittimità del frazionamento, è necessario provare rigorosamente che le diverse unità sono state realizzate in tempi diversi, da soggetti realmente indipendenti e per finalità autonome, un onere della prova estremamente complesso.
Conseguenze e limiti assoluti
Il mancato rispetto del principio di unitarietà dell’intervento edilizio e il superamento dei limiti dimensionali non sono un vizio formale, ma un ostacolo insuperabile che rende l’opera intrinsecamente non sanabile (ex lege).
La disapplicazione del titolo edilizio in sanatoria
Il rilascio del permesso da parte del Comune non garantisce l’immunità. Il Giudice, in fase di esecuzione di un ordine di demolizione definitivo, ha il potere-dovere di procedere alla disapplicazione del titolo edilizio in sanatoria qualora accerti che il calcolo volumetrico è stato alterato da un frazionamento artificioso in violazione dell’articolo 39 della Legge 724/1994. L’ordine di demolizione diventa irrevocabile e deve essere eseguito coattivamente, poiché la norma statale prevale sulle decisioni amministrative locali viziate.
Irrilevanza del tempo e condono parziale
Né il passare degli anni né la presunta buona fede possono fermare la demolizione:
- imprescrittibilità: l’ordine di demolizione è una sanzione reale che non cade mai in prescrizione;
- divieto di condono parziale: non è ammesso demolire solo la quota eccedente i 750 mc per salvare la restante parte. Se l’intervento è unitario, l’intero manufatto è considerato abusivo e va abbattuto integralmente.
Il limite assoluto dei 3.000 mc
Oltre al limite della singola istanza (750 mc), la Corte ricorda un tetto massimo invalicabile per l’intero immobile: la somma delle istanze di condono riferite a un unico edificio non può mai superare i 3.000 mc. Oltre questa soglia, l’insanabilità è assoluta, a prescindere dal numero di richiedenti coinvolti.
Rischio penale
La presentazione di planimetrie parziali che omettono l’unitarietà dell’intervento edilizio nelle istanze di condono integra il reato di falsità ideologica e rafforza la legittimità del Giudice nel procedere con la demolizione.
I limiti del secondo condono: nuove costruzioni vs ampliamenti
La sanatoria prevista dalla Legge 724/1994 è un provvedimento eccezionale con soglie volumetriche tassative. La Cassazione applica in entrambi i casi il rigido filtro dell’unitarietà.
Nuove Costruzioni
- Limite Invalicabile: la soglia massima è di 750 mc per singola istanza.
- Vincolo dell’unitarietà: il limite si riferisce all’intero manufatto se frutto di un progetto unitario, non alla singola unità immobiliare.
Ampliamenti
In caso di ingrandimento di un edificio preesistente e legittimo, l’ampliamento è sanabile solo se non eccede entrambi i seguenti parametri:
- il 30% della volumetria originaria: il nuovo volume non può superare un terzo della struttura esistente;
- il tetto assoluto di 750 mc: l’ampliamento non può comunque mai oltrepassare la soglia fissa, anche se il 30% della volumetria originaria risultasse superiore.
Qualificazione dell’opera
Spesso si tenta di qualificare una “nuova costruzione” come un ampliamento per aggirare i calcoli. Il Giudice ha il potere di verificare la reale natura dell’opera, ignorando le definizioni fornite nelle domande di sanatoria. È considerata nuova costruzione ogni manufatto che altera l’assetto del suolo o crea un organismo edilizio autonomo. Se l’amministrazione accerta una falsa qualificazione volta a ottenere un frazionamento artificioso, annulla il titolo e conferma l’abbattimento.
