Spostare o rimuovere dei tramezzi è una questione a dir poco delicata, che troppo spesso, almeno negli ultimi anni, ha innescato una serie di polemiche e contenziosi nei condomini. È un intervento che viene affrontato in maniera superficiale e senza le dovute cautele: potrebbe, infatti, andare ad incidere sull’equilibrio statico dell’intero fabbricato, arrivando addirittura a determinare una serie di responsabilità sull’autore dell’intervento.
L’argomento è stato al centro dell’ordinanza n. 4867 del 25 febbraio 2025 della Corte di Cassazione, attraverso la quale si è cercato di fissare un ulteriore punto fermo: il tramezzo, benché sia stato pensato originariamente come elemento privo di una vera e propria funzione portante, nel corso del tempo il suo ruolo può cambiare, tanto che la sua demolizione può determinare dei danni agli appartamenti ubicati ai piani superiori.
Tramezzi, cosa ha deciso la Corte di Cassazione
I giudici della Suprema Corte hanno preso posizione a seguito di un caso specifico, nel quale il proprietario di un locale al piano terra ha demolito un tramezzo che, almeno quando l’edificio era stato progettato, non era un elemento strutturale. Nel corso del tempo, però, è diventato un punto di sostegno per il solaio soprastante, costruito negli anni ‘50 con una capacità portante ridotta. Il solaio, nel corso degli anni, si è deformato tanto da gravare, almeno in parte, sul tramezzo che è stato demolito.
Le deformazioni, a seguito della demolizione del tramezzo, si sono aggravate e si sono formate delle lesioni nelle murature e nelle finiture dell’appartamento del piano di sopra.
Da un punto di vista processuale, il caso è stato giudicato come segue:
- il Tribunale, in primo grado, ha escluso la responsabilità del proprietario dell’immobile che ha demolito il tramezzo, ritenendo che i danni fossero stati causati dalla vetustà del solaio;
- la decisione è stata completamente ribaltata in appello: la Corte ha ritenuto che il tramezzo garantisse la stabilità del solaio. La sua demolizione è stata la causa diretta ed esclusiva delle lesioni provocate al piano di sopra;
- arrivati in Cassazione, il proprietario ha sostenuto che il solaio era in uno stato tale di degrado sufficiente per causare i danni e che, soprattutto, non era prevedibile che un semplice tramezzo potesse avere una funzione portante. L’argomentazione è stata respinta dalla Suprema Corte che ha preferito applicare il criterio della causalità adeguata e la regola civilistica del “più probabile che non”. I giudici, quindi, hanno stabilito che era stata proprio la demolizione a causare i danni: il fatto che il solaio fosse vetusto non ha un’incidenza causale autonoma.
Il proprietario dell’appartamento, quindi, è stato condannato a realizzare delle opere di consolidamento del solaio.
La trasformazione dei tramezzi: gli aspetti tecnici
Da un punto di vista strettamente tecnico la gestione dei tramezzi all’interno di un appartamento ruota intorno a due fattori:
- la funzione statica muta nel corso del tempo. Anche quando un tramezzo non è stato progettato inizialmente come elemento portante, a seguito della deformazione dei solai o della loro vetustà, può trasformarsi e diventare un elemento di sostegno. Il fenomeno è documentato nella letteratura tecnica ed è stato riconosciuto anche dalla giurisprudenza: su questo argomento si può consultare l’ordinanza n. 4867/2025 della Corte di Cassazione che ha ufficialmente riconosciuto che la funzione di fatto prevale su quella che era la funzione originaria del tramezzo;
- è difficile la diagnosi preventiva. Non sempre è agevole riuscire a stabilire se il tramezzo abbia assunto, nel corso del tempo, un ruolo strutturale. Per farlo sarebbe necessario effettuare dei rilievi, delle prove di carico e delle indagini endoscopiche. La legge, però, non ammette ignoranza: quando sono presenti dei segnali di precarietà strutturale, rimuovere un tramezzo senza aver verificato in modo adeguato determina la responsabilità piena.
Rimuove un tramezzo dal punti di vista del diritto
Rimuovere o spostare un tramezzo, da un punto di vista amministrativo, non sempre rientra tra le opere per le quali è necessario chiedere la Cila. Nel caso in cui l’intervento dovesse incidere sulla statica o sull’assetto delle strutture, è indispensabile chiedere una Scia. In altri casi è addirittura necessario il permesso di costruire.
All’interno di un condominio è bene ricordare che il singolo proprietario non può effettuare delle modifiche interne nel caso in cui dovessero incidere sulla stabilità e sulla sicurezza dell’edificio. Sono interessi che oltrepassano la sfera individuale e coinvolgono le parti comuni, come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile.
