Le tolleranze costruttive ed esecutive sono state ampiamente riviste e modificate dal recente DL “Salva Casa”. Il legislatore, infatti, ne ha ampliato l’ambito applicativo e ha perfezionato i meccanismi attraverso i quali viene attestato lo stato legittimo degli immobili.
Indubbiamente una delle novità più rilevanti che sono state introdotte proprio dal DL “Salva Casa” è stato il concetto di tolleranza nell’edilizia. Si è cercato, in altre parole, di favorire la regolarizzazione del patrimonio edilizio, che, proprio a causa di una serie di difformità, non riesce ad essere commercializzato. Proprio per rendere più agevoli le compravendita, il Decreto Legge 69/2024 – convertito nella Legge n. 105/2024 – ha potenziato il concetto di “tolleranza edilizia” e ha allargato notevolmente il suo ambito di applicazione.
In questo ampio contesto, alcune importanti indicazioni per il mercato immobiliare e per i professionisti tecnici arrivano dal Consiglio Nazionale del Notariato, il quale ha pubblicato uno studio (il numero 62/2025) sulle tolleranze costruttive ed esecutive post Salva Casa. L’analisi è particolarmente importante perché fornisce una serie di indicazioni utili ai professionisti del settore e si sofferma su una serie di argomenti di particolare interesse, tra i quali ci sono:
- la relazione tecnica asseverata;
- le irregolarità urbanistiche;
- le limitazioni e i vincoli della normativa.
Come cambiano le tolleranze costruttive
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha scattato una fotografia precisa e dettagliata sulle tolleranze costruttive che, a seguito dell’entrata in vigore del Decreto “Salva Casa”, sono state modificate. Ricordiamo che le tolleranze costruttive sono dei lievi scostamenti rispetto ai parametri edilizi autorizzati, che coinvolgono:
- altezza;
- distacchi;
- cubatura;
- superficie coperta;
- gli altri parametro delle unità immobiliari.
La novità introdotta dal DL “Salva Casa” è che questi scostamenti non costituiscono delle violazioni edilizie: viene superata, in altre parole, la precedente formulazione, che stabiliva molto più semplicemente che non ci fosse una parziale difformità dal titolo abilitativo.
Si è provveduto a modificare l’indice di valutazione delle tolleranze costruttive, le quali non risultano più essere il 2% delle misure progettuali, ma il 2% delle misure che sono state previste all’interno del titolo abilitativo.
Ma non solo. il legislatore ha introdotto un sistema differenziato per quegli interventi che siano stati realizzati entro lo scorso 24 maggio 2024: devono essere impiegati dei parametri percentuali che crescono in modo inversamente proporzionale alla superficie utile dell’immobile. Si va dal 2% per unità superiore a 500 metri quadrati fino al 6% di quelle inferiori a 60 metri quadrati.
Le eventuali irregolarità di cantiere
All’interno del concetto di tolleranze esecutive sono comprese anche:
- le irregolarità geometriche;
- le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, purché eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.
Le irregolarità che abbiamo appena elencato non richiedono il rispetto di specifici parametri percentuali. Devono, però, rispettare alcune condizioni:
- non devono incidere sulle strutture portanti, sull’aspetto esteriore dell’edificio e sulle distanze inderogabili;
- non devono determinare un aumento della superficie;
- non devono aver violato le normative tecniche né aver pregiudicato in alcun modo l’agibilità dell’immobile.
È bene ricordare, inoltre, che il Decreto “Salva Casa” ha sostanzialmente provveduto ad ampliare il catalogo delle tolleranze esecutive per gli interventi che sono stati effettuati prima del 24 maggio 2024. Sono stati inclusi:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale.
Tolleranze costruttive e la relazione tecnica asseverata
Importante, nel meccanismo delle tolleranze, è la dichiarazione del tecnico abilitato, che la può redigere adottando due diverse modalità:
- inserendola all’interno della modulistica relativa alle nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie. In poche parole viene inserita nella documentazione necessaria per effettuare degli altri interventi edilizi;
- redigendo un’apposita dichiarazione asseverata che dovrà essere allegata agli atti che hanno come oggetto il trasferimento dei diritti reali sull’immobile.
La relazione tecnica non costituisce una certificazione ufficiale che ha valore nei confronti della pubblica amministrazione. È, molto più pragmaticamente, una documentazione essenziale per permettere i trasferimenti immobiliari.
Limiti delle tolleranze
Il Notariato sottolinea come le tolleranze esecutive operino esclusivamente sugli immobili che non sono sottoposti a delle tutele paesaggistiche ai sensi delle norme contenute all’interno del Codice dei Beni Culturali.
Tra l’altro le tolleranze contribuiscono a far sì che si venga a formare lo stato legittimo dell’immobile che permette di rendere conforme il manufatto alle varie norme vigenti.
Grazie alla relazione tecnica asseverata la circolazione immobiliare viene facilitata, dando la possibilità di superare le incertezze che si vengono a formare quando, nel corso di una transazione, dovessero emergere delle difformità formali o sostanziali tali da bloccare l’operazione.
