Quali tolleranze costruttive si possono applicare ad un intervento edilizio? Quando, invece, si deve parlare di una nuova costruzione abusiva? A rendere attuali questi dubbi sono anche modifiche che il Decreto “Salva Casa” ha apportato alla disciplina delle tolleranze che possono essere applicate anche a delle cause o a dei giudizi che sono state avviate antecedentemente alla sua entrata in vigore.
A fare il punto della situazione sulle tolleranza edilizie ci ha pensato il Consiglio di Stato. Ma vediamo nel dettaglio cosa hanno previsto i giudici.
Tolleranze costruttive, il punto di vista del Consiglio di Stato
I dubbi e le incertezze che abbiamo riportato in apertura ricorrono tra molti tecnici e professionisti del settore, soprattutto dopo che la Legge n. 105/2024 (Salva Casa) ha apportato delle modifiche e delle integrazioni all’articolo 34 del Dpr n. 380/2001, ossia il Testo Unico Edilizia.
L’argomento è quanto mai attuale, perché, nonostante il fatto che la giustizia amministrativa sia dovuta intervenire in varie occasioni, apre la porta ad una serie di contenziosi tra l’amministrazione pubblica ed i tecnici. Interessante, quindi, l’intervento del Consiglio di Stato, che con la sentenza n. 2771 del 2 aprile 2025 è riuscito a fornire una serie di chiarimenti partendo dalla valutazione di legittimità di un provvedimento emanato da un Comune, attraverso il quale era stato riportato nell’ambito delle tolleranze costruttive una passerella tra due appartamenti.
La presa di posizione dei giudici parte da un’opera che è stata realizzata nel corso degli anni ‘70, la quale era stata progettata e costruita per collegare due appartamenti contigui. In un secondo momento, la passerella coperta è stata trasformata in un bagno. L’amministrazione comunale aveva deciso di archiviare il procedimento di demolizione dell’intervento, che era stato qualificato come tolleranza esecutiva inferiore al 2% rispetto alla superficie complessiva dei due immobili che fanno capo ad un unico proprietario: 300 metri quadrati.
La contestazione
A mettere il bastone tra le ruote all’archiviazione ci ha pensato il proprietario dell’appartamento sottostante, che ha impugnato l’archiviazione. Ha ottenuto l’annullamento del provvedimento da parte del Tar.
Dopo l’appello presentato dal proprietario dell’immobile è intervenuto il Consiglio di Stato, che ha espressamente escluso l’ipotesi di ricondurre l’intervento alla disciplina delle tolleranze edilizie.
Cosa sono le tolleranze costruttive
A fare il punto della situazione sulle tolleranze costruttive ci ha pensato il Consiglio di Stato, il quale – ribadendo quanto già previsto dalla sentenza n. 3610/2024 – ha spiegato che non possono mai essere ritenute tali delle costruzioni completamente nuove, che non siano state rappresentate all’interno del progetto asserito. Possono essere ritenute tali solo delle difformità minime rispetto alle opere già realizzate.
Volendo entrare nel dettaglio:
- non è possibile considerare come tolleranza costruttiva la realizzazione di un nuovo vano, che nel caso preso in esame è un bagno;
- non è possibile rifarsi alla tolleranza del 2% in modo arbitrario facendo conto sulla somma delle superfici di più immobili, nel caso in cui l’opera dovesse essere stata realizzata a servizio di uno di essi.
Volendosi soffermare unicamente su quest’ultimo punto, la superficie che è stata realizzata costituisce un ampliamento pari al 2,66% dell’appartamento servito e non del 1,3% riferito alla somma dei due appartamenti. Secondo il Consiglio di Stato l’ampliamento di 4 metri quadrati non può rientrare nel novero delle tolleranze costruttive che sono state previste dall’articolo 34-bis del Dpr n. 380/2001.
Perché è stato respinto l’appello
Il Consiglio di Stato ha quindi respinto le richieste dell’appellante perché la norma delle tolleranze costruttive ha, molto semplicemente, codificato la giurisprudenza già consolidata. La valutazione deve, in realtà, essere effettuata prendendo in esame la normativa che era vigente nel momento in cui era stato adottato il provvedimento impugnato.
Non è possibile, in altre parole, applicare retroattivamente la disciplina che è sopravvenuta. Allo stesso tempo non è possibile giustificare eventuali modifiche nella consistenza degli immobili dovute a dei successivi frazionamenti o delle divisioni ereditarie.
Come cambiano le tolleranze dopo il Salva Casa
Il Consiglio di Stato si è poi soffermato su quanto ha introdotto il Decreto Salva Casa, il quale ha ampliato le tolleranze costruttive per le difformità che sono state realizzate prima del 24 maggio 2024. Soffermandosi sulle unità immobiliari con una superficie compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati – ossia quella oggetto della causa – è prevista una tolleranza del 4% e non del 2%.
La nuova disciplina, però, non ha effetto retroattivo e non va ad incidere sugli atti che sono stati già impugnati. A confermarlo è la sentenza n. 854/2024 del Consiglio di Stato. Spetterà al Comune, eventualmente, valutare se prendere in mano di nuovo le pratiche dell’intervento alla luce della nuova normativa. Scelta che avrà un impatto in sede amministrativa e non può incidere sul giudizio.
