Gli articoli 67 e 68 del TUIR sono stati modificati dalla Legge di Bilancio 2024, la quale ha introdotto un’imposta sulle plusvalenze che si vengono a generare a seguito della cessione titolo oneroso di un immobile. La nuova tassazione viene applicata se l’operazione viene effettuata entro i dieci anni dalla conclusione dei lavori: ad essere interessati dalla novità sono gli immobili oggetto degli interventi agevolati con il Superbonus. Fatte salve alcune eccezioni previste dalla normativa.
Ma a volte sorgono dei casi particolari che è necessario analizzare uno ad uno, come quello che ci troviamo davanti in questa sede.
Superbonus, come funzionano le plus valenze sulle cessione degli immobili
Attraverso la risposta n. 156 del 16 luglio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a fornire alcuni chiarimenti relativi alla data da prendere in considerazione per determinare la plusvalenza, nel caso in cui vengano messi in vendita degli immobili che hanno beneficiato delle agevolazioni previste dal Superbonus.
A porre il quesito direttamente all’Agenzia è stato un contribuente che, nel corso del 2021, ha ricevuto in donazione il 50% di due diverse unità immobiliari. Il restante 50% è stato donato al fratello. Le proprietà, in un secondo momento, sono state oggetto di alcuni lavori di ristrutturazione, per i quali i contribuenti hanno beneficiato delle agevolazioni previste dal Superbonus. I lavori sono stati ultimati nel corso del mese di dicembre 2023.
Concluse queste operazioni il fratello si è offerto di acquistare la quota del richiedente utilizzando un contratto di compravendita con riserva di proprietà. Lo schema, che si è deciso di adottare, prevede che il prezzo venga saldato in 120 rate mensili: il trasferimento della proprietà avverrà al pagamento dell’ultima rata, tra dieci anni.
Il dubbio che si pone l’istante è, per la determinazione della plusvalenza, la data di cessione dell’immobile è quella dell’atto o del pagamento dell’ultima rata che avverrà nel 2034?
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che le plusvalenze che si vengono a realizzare attraverso la cessione di un immobile che è stato oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, sono imponibili solo se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. A prevederlo è l’articolo 67 del TUIR modificato dalla Legge di Bilancio 2024. Fanno eccezione gli immobili che sono stati ricevuti in eredità e quelli che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessazione. L’articolo 68 del Tuir prevede che:
Le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e bbis) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Per determinare, invece, il decorso dei dieci anni, è necessario far riferimento alla circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, nella quale l’Agenzia delle Entrate ha individuato quale sia la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. La data, in linea di principio, corrisponde a quella che viene indicata nelle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
Nella risoluzione n. 28/E del 30 gennaio 2009, l’Agenzia delle Entrate spiega che in caso di vendita con riserva di proprietà, il trasferimento della proprietà avviene nel momento in cui è saldata l’ultima rata. A questo punto la data rilevante per la plusvalenza è quella nella quale viene effettuato il trasferimento effettivo della proprietà, che si verifica al saldo dell’ultima rata.
Superbonus e plusvalenza, le conclusioni
Nel caso preso in esame, la plusvalenza non si viene a realizzare, perché il trasferimento della proprietà avviene dopo dieci anni dalla conclusione dei lavori: nel 2034 rispetto a dicembre 2023. Ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR non vi sarà imponibilità della plusvalenza.
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