Le plusvalenze maturate a seguito della cessione di un immobile sono tassate nel caso in cui sia stato oggetto di interventi agevolati con il Superbonus. Ma cosa succede nel caso in cui i lavori edilizi siano stati eseguiti nel condominio e non nell’unità immobiliare venduta? A fornire le indicazioni del caso ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n. 13 del 13 giugno 2024.
Ma entriamo nel dettaglio e analizziamo le indicazioni che sono state fornite.
Tassazione plusvalenze da Superbonus, le indicazioni ufficiali
La circolare 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate fornisce alcune indicazioni sulla tassazione delle plusvalenze derivate da un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus. Il documento dell’AdE sottolinea molto chiaramente che:
Non rileva la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo […], che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
La Legge di Bilancio 2024, dal 1° gennaio di quest’anno, ha introdotto una serie di novità per la determinazione delle plusvalenze che si vengono a generare in seguito alla cessione di un immobile che ha beneficiato delle agevolazioni del Superbonus 110%.
Nel caso in cui l’immobile in questione dovesse essere venduto entro dieci anni dalla conclusione degli interventi edilizi, salvo alcune eccezioni, la plusvalenza è tassabile.
Ma in cosa consiste la suddetta plusvalenza? È l’importo che si viene a determinare sottraendo dal prezzo di vendita dell’immobile quello che si è pagato per acquistarlo o costruirlo, a cui si devono aggiungere le spese inerenti.
Cosa succede in caso di ristrutturazione con il Superbonus
Quando un immobile è oggetto di una serie di interventi edilizi agevolati attraverso il Superbonus – indipendentemente che si sia optato per lo sconto in fattura o per la cessione del credito – si vengono a creare le seguenti situazioni:
- nel caso in cui dovesse essere venduto entro 5 anni dalla conclusione dei lavori, non si terrà conto delle spese sostenute con il Superbonus;
- nel caso in cui la vendita dovesse avvenire tra i 5 e i 10 anni dalla conclusione dei lavori, si dovrà tenere conto solo del 50% delle spese agevolate con il Superbonus.
I contribuenti, a questo punto, sono tenuti ad assoggettare la plusvalenza che si è venuta a creare a tassazione ordinaria o all’imposta sostitutiva del 26%.
Tassazione plusvalenza, i chiarimenti dell’AdE
La circolare n. 13 del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate ha esplicitamente chiarito che la plusvalenza riguarda esclusivamente la prima cessione dell’immobile. Sono interessati tutti i lavori edilizi agevolati con il Superbonus, indipendentemente dal soggetto che abbia effettuato gli interventi: il cedente o altri eventuali aventi diritto. Ma soprattutto non importa quale percentuale di detrazione sia spettata o la modalità attraverso la quale il contribuente ne abbia fruito. O, ancora, della tipologia di intervento realmente effettuato.
Alle regole che abbiamo visto fino a questo momento sono previste alcune eccezioni: la plusvalenza non è tassabile se l’immobile viene adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo compreso tra l’acquisto e la vendita.
Sono esenti, inoltre, dalle regole che abbiamo visto fino a questo momento i seguenti immobili;
- quelli che sono stati acquisiti per successione;
- quelli che, all’atto della cessione, siano stati acquisiti da meno di dieci anni.
E’ bene precisare, inoltre, che la tassazione riguarda unicamente la prima cessione a titolo oneroso che viene effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Non vengono coinvolte quelle successive.
