Sulle plusvalenze ottenute dalla vendita di un immobile si applicano delle regole diverse ai soggetti che abbiano effettuato degli interventi agevolati con il Superbonus o se è stato acquistato con il Supersismabonus acquisto. Nel caso in cui il contribuente dovesse rientrare in questa seconda casistica, viene applicata una tassazione molto più favorevole rispetto alla tassazione ordinaria.
A fare il punto della situazione e a fornire le indicazioni del caso ci ha pensato direttamente l’Agenzia delle Entrate, che ha chiarito alcuni dubbi sollevati da un contribuente.
Siamo di fronte ad una presa di posizione, da parte dell’AdE, molto importante e che, almeno potenzialmente, interessa un buon numero di persone, che essendo entrati in possesso dell’immobile grazie al Supersismabonus acquisto adesso vorrebbero venderlo.
Superbonus, cos’è la plusvalenza
In cosa consiste la plusvalenza da Superbonus e perché è così importante? La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una tassazione più restrittiva per quanti rivendessero gli immobili oggetto di agevolazioni connesse al Superbonus. L’obiettivo del legislatore è quello di evitare che i diretti interessati potessero ottenere una doppia agevolazione: realizzare dei lavori senza sostenere le relative spese grazie allo sconto in fattura e vendere l’immobile riqualificato ad un prezzo molto più alto, almeno se confrontato a quello precedente.
Grazie alle nuove norme i costi sostenuti per effettuare i lavori di riqualificazione energetica e sismica agevolati attraverso il Superbonus non si possono detrarre dalla plusvalenza, che viene tassata al 26% nel caso in cui la cessione dell’immobile dovesse essere effettuata entro 10 anni dalla fine dei lavori.
Attraverso la circolare 13/2024, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la plusvalenza non è sottoposta a tassazione nel caso in cui gli immobili siano stati acquisiti per successione. O nel caso in cui siano stati adibiti ad abitazione principale nel corso dei dieci anni che hanno preceduto la cessione.
Superbonus, la tassazione si applica solo sulla prima cessione
All’interno della stessa circolare l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la tassazione della plusvalenza coinvolge unicamente gli immobili oggetto di intervento agevolato con il Superbonus quando viene effettuata la prima cessione a titolo oneroso entro i primi dieci anni dalla fine dei lavori. Non ha alcun tipo di impatto sulle operazioni di vendita successive.
Volendo sintetizzare al massimo, questo significa che quando si parla di plusvalenza Superbonus ci si riferisce unicamente alla base imponibile, all’interno della quale sono incluse anche le spese che sono state sostenute per la riqualificazione. Situazione che determina una maggiore tassazione.
Leggermente differente è la plusvalenza ordinaria, la quale sostanzialmente prevede che dalla base imponibile vengano detratte le spese sostenute per realizzare la riqualificazione. In questo caso la tassazione risulta essere leggermente più favorevole, perché i calcoli partono da un importo inferiore.
Supersismabonus acquisto, il caso particolare
Come deve essere gestita, sotto il profilo fiscale, la plusvalenza in caso di un immobile acquistato attraverso il Supersismabonus acquisto? Siamo davanti ad una casistica un po’ particolare, in cui si vengono a trovare i contribuenti che hanno acquistato una casa da un’impresa di costruzione che ha demolito un edificio esistente e lo ha ricostruito, adottando degli standard di sicurezza migliori.
A porre questa domanda è un privato che nel corso del 2021 ha acquistato un immobile con Supersismabonus acquisto e nel corso del 2025 ha intenzione di rivenderlo. La domanda posta all’AdE è la seguente: come verrà tassata la plusvalenza?
Attraverso la risposta n. 137/2025 l’Agenzia delle Entrate ha ricordato quanto contenuto all’interno della circolare 13/2024, nella quale veniva chiarito che le norme relative alla plusvalenza Superbonus vengono applicate unicamente alla prima cessione dell’immobile sul quale sono stati effettuati i lavori edilizi agevolati. Le suddette regole non valgono per le compravendite successive.
Il caso preso in esame vede una prima cessione effettuata dall’impresa di costruzione, attraverso la quale ha provveduto a vendere l’immobile al privato. Quest’ultimo, quindi, ha una tassazione più favorevole della plusvalenza che ottiene dall’operazione.
Come vengono calcolate le plusvalenze
Il caso proposto dal contribuente rende necessario espletare un esempio pratico per comprendere come possa essere tassata la plusvalenza. Mettiamo il caso che l’immobile in questione abbia un valore pari a 200.000 euro e che l’impresa, nel momento della vendita, abbia deciso di applicare lo sconto massimo in fattura, pari all’epoca a 96.000 euro. Questo significa che il privato ha dovuto pagare per l’immobile 104.000 euro.
Dopo qualche anno il privato decide di mettere in vendita l’immobile per un valore pari a 210.000 euro. Nel caso in cui dovessero essere applicate le regole della plusvalenza Superbonus, dovrebbe essere applicata sull’intera plusvalenza – che è pari a 106.000 euro – un’aliquota del 26%.
Questa regola, però, si deve applicare unicamente alla prima cessione: l’immobile rivenduto, dopo essere stato acquistato dall’impresa, viene tassato solo su una plusvalenza pari a 10.000 euro. Le tasse da pagare, ovviamente, sono molto più basse.
