Al fine di poter fruire dei bonus fiscali per lavori in condominio, ai sensi dell’art. 119 comma 13 bis D.l. 34/2020, la documentazione deve essere corredata da un’asseverazione che riguarda anche la regolarità urbanistica degli immobili sui quali si interviene; lo Stato non può chiaramente accordare benefici (contributi, esenzioni fiscali) per immobili che presentino abusi edilizi di entità superiore alla soglia di tolleranza del 2%.
Ne deriva che, considerando il condominio come insieme di unità immobiliari appartenenti ai diversi condomini, per gli interventi sui beni comuni si potrebbe ritenere necessario che tutte le unità immobiliari accomunate dall’intervento in oggetto siano prive di abusi edilizi o che questi non superino la percentuale del 2%.
Tutto ciò ha comportato una serie di responsabilità di non poco conto gravanti sui tecnici nell’asseverare la qualità di beni immobili che richiedono benefici fiscali. Fortunatamente, le pressioni fatte sul legislatore hanno portato ad una modifica normativa utile a separare gli interventi sulle parti comuni dal regime urbanistico delle unità immobiliari a queste collegate.
Con l’introduzione del nuovo comma 13 ter all’articolo 119 del D.l. 34/2020 è stato stabilito che le asseverazioni dei tecnici circa la regolarità urbanistica delle singole unità immobiliari si riferiscano solo ed esclusivamente alle parti comuni degli edifici che richiedono di poter beneficiare del bonus statale.
Così facendo si introduce una nuova asseverazione concernente solamente l’involucro esterno degli edifici plurifamiliari e che è finalizzata specificatamente al riconoscimento dell’agevolazione fiscale. Nelle compravendite e, in generale, in tutte le pratiche riguardanti la circolazione immobiliare, continuerà quindi ad applicarsi quanto previsto dagli articoli 9 bis e 34 bis del Testo Unico Edilizia: obbligo in capo al venditore di dichiarare la regolarità del bene con l’unica tolleranza del 2% in materia di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta.
Qualora si intervenga sulle facciate sarà adesso più agevole ottenere il bonus dato che il tecnico sarà tenuto ad asseverare solo la regolarità edilizia della facciata, un elemento che difficilmente può presentare abusi edilizi che sfocino in sanzioni.
Nel caso in cui sulla facciata vi siano chiusure non previste, come vetrate, verande, logge diventate vani chiusi, sarà possibile ottenere il bonus chiedendo una sanatoria poiché è possibile ottenere lo sgravio anche su un immobile abusivo in presenza di un’istanza di sanatoria. Ovviamente, qualora questa venga negata, si dovrà restituire quanto ricevuto.
