L’Agenzia delle Entrate può effettuare dei sopralluoghi negli immobili oggetto di interventi agevolati attraverso il Superbonus. A finire sotto la lente d’ingrandimento sono quelli per i quali non è stata presentata la dichiarazione di aggiornamento catastale o quando il proprietario non ha risposto alla lettera di compliance.
Ma vediamo come si devono muovere proprietari e tecnici dopo essere stati contattati dall’AdE.
Superbonus, cosa contiene la lettera di compliance
A seguito dei lavori edili per i quali si è beneficiato delle agevolazioni connesse al Superbonus, la Direzione Centrale servizi Catastali Cartografici e di Pubblica Utilità hanno inviato delle lettere di compliance all’interno delle quali si legge:
In caso di persistente inadempimento, l’amministrazione può procedere con accertamenti diretti tramite sopralluoghi, attivando contestualmente le procedure per l’aggiornamento d’ufficio.
Dal testo si evince che non si è davanti ad un semplice invito bonario, ma ad un preciso avvertimento: l’Agenzia delle Entrate si prepara ad avviare un’attività ispettiva concreta. L’intento è quello di verificare in quale modo gli interventi edilizi effettuati sull’immobile lo abbiano modificato. Le eventuali variazioni nella consistenza o nelle sue caratteristiche potrebbero andare ad incidere sulla rendita catastale. E quindi sul pagamento dell’Imu, nel caso in cui l’immobile non rientri tra quelli esonerati.
Dopo aver ricevuto la lettera di compliance il contribuente ha la possibilità di scegliere se fornire la documentazione necessaria per dimostrare che l’intervento edilizio effettuato sia irrilevante sotto il profilo catastale. La risposta può essere fornita attraverso il servizio Consegna documenti e istanze accessibile nella sezione Compliance Catasto del portale dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa ha la possibilità di effettuare l’aggiornamento utilizzando il modello Docfa, appoggiandosi su un tecnico di fiducia.
Cosa succede in mancanza di una risposta
Se, invece, il contribuente non risponde alla richiesta dell’Agenzia delle Entrate – o se dovessero essere presenti degli elementi tali da suggerire la necessità di una variazione catastale – gli uffici si muoveranno per effettuare un accertamento diretto.
Le attività di controllo sono previste dall’articolo 1, comma 277, della Legge n. 244/2007: gli uffici territoriali competenti possono intervenire in maniera autonoma e hanno la possibilità di redigere gli atti catastali andandosi a sostituire al contribuente.
I costi relativi all’intervento tecnico sono a carico del contribuente, che dovrà mettere in conto anche le sanzioni pecuniarie che sono state previste dall’articolo 2, comma 122, del Dlgs n. 23/2011: per ogni unità immobiliare sono previste delle multe che oscillano tra i 1.032 e 8.364 euro.
Superbonus, la rendita presunta
Altro fattore rilevante da notare è che a seguito degli interventi effettuati dai tecnici dell’Agenzia delle Entrate, agli immobili vengono annotate in visura delle rendite presunte (a prevederlo è l’articolo 19, comma 10, del Decreto Legge n. 78/2010).
Siamo davanti ad un valore provvisorio che rimane fino a quando non viene regolarizzato attraverso una nuova dichiarazione Docfa. Gli effetti concreti di questa situazione si realizzano con l’impossibilità da parte del proprietario dell’immobile di disporre liberamente dello stesso – non lo può, quindi vendere – fino a quando non viene ufficializzato da un tecnico di fiducia. Oltre ai normali atti di compravendita, fino a quando non viene regolarizzato, l’immobile non può nemmeno essere trasferito per successione e non possono essere effettuati degli altri atti dispositivi.
Siamo davanti ad una sostanziale situazione di stallo, che rende necessario affrontare in modo tempestivo la situazione: regolarizzare la posizione dell’immobile oltre ad evitare delle sanzioni, permette la piena operatività giuridica dello stesso.
Dopo aver effettuato degli interventi agevolati con il Superbonus, l’aggiornamento catastale non risulta essere semplicemente un adempimento formale, ma è un passaggio importante per far in modo che il patrimonio edilizio sii in regola sotto tutti i punti di vista.
Come vengono effettuati i sopralluoghi dell’AdE
Nel corso degli ultimi anni, in più occasioni, l’Agenzia delle Entrate ha fatto in modo che i vari uffici fossero in grado di organizzarsi per effettuare dei controlli presso i vari edifici. Al momento non si sa come e quando verranno effettuate le verifiche negli edifici che sono stati oggetto di interventi agevolati attraverso il Superbonus. Fatta questa doverosa premessa è importante sottolineare che, per quanto riguarda gli accertamenti fiscali, l’articolo 19 del Decreto Legge n. 78 del 31 maggio 2010 prevede che:
L’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni. Per tali operazioni l’Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.
