Gli eredi hanno la possibilità di accedere alle agevolazioni prima casa per l’immobile – e le relative pertinenze – ricevuto in successione anche quando è costituito da più particelle catastali intestate a più persone. L’agevolazione spetta purché le varie particelle risultino essere unite ai fini fiscali secondo quanto delineato all’interno della circolare n. 27/2016 dell’Agenzia delle Entrate, perché risultano essere prive di autonomia funzionale.
A fare il punto della situazione su questo argomento è l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 155 del 24 gennaio 2023. Ma entriamo un po’ nel dettaglio.
Successione, l’agevolazione prima casa
Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate sono state fornite prendendo spunto da un caso concreto nel quale un contribuente è uno degli eredi della nonna deceduta. All’interno dell’asse ereditario è presente un edificio composto da più appartamenti e dalle relative pertinenze, i quali, però, sono composti da diverse particelle catastali che sono intestate a dei soggetti diversi. Ad ogni singola particella catastale, però, manca l’autonomia funzionale e reddituale: ai fini fiscali sono state sostanzialmente riunite.
Volendo sintetizzare al massimo, la contribuente afferma che uno degli appartamenti costituisce la sua abitazione principale. La domanda posta all’Agenzia delle Entrate è la seguente: in sede di successione è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa per l’alloggio e le relative pertinenze, tenendo conto che risultano essere intestate a diversi soggetti?
L’istante ritiene che sia possibile accedere all’agevolazione, anche senza una fusione catastale delle particelle con accorpamento dei mappali, che spesso viene fatto quando vengono uniti due immobili contigui.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate hanno concordato con il parere dell’istante. All’interno della risposta viene ricordato che – stando a quanto prevede l’articolo 69, comma 3 della Legge n. 342/2000 – le agevolazioni previste per la prima casa relative alle imposte ipotecarie e catastali devono essere applicate anche sugli immobili che sono arrivati per donazione o successione.
L’agevolazione spetta nel caso in cui in capo anche per solo uno degli eredi siano presenti le condizioni previste dalla normativa per accedere all’acquisto della prima abitazione (le norme sono contenute all’interno del Testo Unico sul Registro, nello specifico all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986).
Spetterà direttamente al beneficiario delle agevolazioni prima casa affermare, all’interno della dichiarazione di successione, di essere in possesso dei requisiti per accedervi.
La circolare n. 44/2001 dell’Agenzia delle Entrate specifica che il trattamento di favore previsto in questo caso può essere applicato esclusivamente ad un solo immobile ricevuto in successione o per donazione. Per tutte le altre proprietà deve essere essere applicata la tassazione ordinaria, versando le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
Sempre nello stesso documento viene specificato che l’agevolazione può essere riconosciuta una sola volta per ogni beneficiario. Le imposte in misura ridotta dovranno essere calcolate sull’immobile relativo alla dichiarazione che deve essere resa sul possesso dei requisiti e allegata alla successione.
DE.A.S. permette con facilità d’inserire gli eredi che richiedono le agevolazioni prima casa ed le unità immobiliari per le quali vengono richieste le agevolazioni distinguendo le agevolazioni per le abitazioni e per le pertinenze. Vedi la scheda tecnica.
Immobili su più particelle catastali
Come accennato in precedenza una volta individuati gli immobile nella relativa dichiarazione, è possibile chiedere le agevolazioni prima casa anche quando sono costituiti da due particelle catastali, con una diversa titolarità. Queste particelle devono, però, risultare unite di fatto dal punto di vista fiscale. In altre parole devono essere prive di autonomia funzionale e reddituale: in questo caso deve essere seguita la procedura delineata all’interno della Circolare n. 27/2016.
Questa particolare condizione deve risultare all’interno degli archivi catastali. Quanto abbiamo visto fino a questo punto vale anche per le pertinenze, che devono essere unite di fatto.
Nel momento in cui si dovessero venire a verificare questa situazione, l’agevolazione prima casa spetta, quando è presente un rapporto pertinenziale con l’appartamento – ai sensi dell’articolo 817 del Codice civile – e di conseguenza si riscontrano i presupposti oggettivi e soggettivi che sono contenuti all’interno della circolare n. 38/2005.
