Solo a seguito della verifica da parte degli uffici competenti della regolarità dei titoli precedenti è possibile decretato lo stato legittimo di un immobile attraverso l’ultimo titolo edilizio. L’obiettivo non può essere raggiunto attraverso una verifica implicita o presunta: eventuali dichiarazioni rilasciate dal progettista non assumono, in alcun modo, un valore tale da poter sanare la situazione dell’immobile.
A fare il punto della situazione ci ha pensato il Tar della Lombardia attraverso la sentenza n. 2749/2025, con la quale è stata presa una posizione molto precisa sullo stato legittimo degli immobili. I giudici hanno deciso di respingere il ricorso promosso da una società nei confronti del Comune di Milano, che aveva ritenuto inammissibile la presentazione della Scia edilizia per costruire un edificio residenziale. La falsa rappresentazione dello stato legittimo dell’immobile inibisce la Scia e, allo stesso tempo, rende completamente irrilevante qualsiasi tipo di affidamento del privato.
Stato legittimo, è necessaria una verifica approfondita
Uno dei nodi cruciali della vicenda presa in considerazione dal Tar della Lombardia verte sull’interpretazione dell’articolo 9 del Testo Unico Edilizia, che va a porsi in netto contrasto con quanto previsto dalle Linee Guida Salva Casa del Ministero delle Infrastrutture e la relativa modulistica unificata: proprio secondo questa documentazione risulterebbe sufficiente il richiamo ai titoli pregressi contenuti all’interno dell’ultimo atto perché si possa ritenere che le verifiche del caso siano state effettuate.
Il Dl 6972024 convertito nella Legge 105/2024 – noto anche come Decreto Salva Casa – si è posto un obiettivo ben preciso: rendere meno complessa la ricostruzione storica dell’immobile che in molti casi è quasi impossibile da effettuare anche per i professionisti del settore. La giurisprudenza, però, sembrerebbe dare una lettura leggermente più restrittiva.
Si sono mossi proprio in questo senso il Tar della Lombardia (con le sentenze n. 227/2025 e n. 2749/2025) e il Consiglio di Stato (con la sentenza n. 9877/2024) che hanno esplicitamente chiarito che il favore del cittadino scatta solo e soltanto nel momento in cui l’Amministrazione si sia fatta parte attiva per verificare in modo puntuale e preciso i titoli pregressi.
Gli immobili privi di titolo edilizio
A questo punto la domanda sorge spontanea. Come è necessario muoversi per gli immobili privi di titolo edilizio, perché sono stati costruiti prima degli obblighi normativi – ossia prima del 1942 o prima del 1967 – o quando il titolo dovesse essere materialmente irreperibile? In questi casi la giurisprudenza richiede una prova documentale alternativa:
- con la sentenza n. 8031/2025 il Tar del Lazio ha riconosciuto la possibilità di utilizzare le informazioni di primo impianto, le planimetrie e gli atti notarili. Tra la documentazione che è possibile utilizzare ci sono anche gli estratti cartografici, le fotografie e i documenti d’archivio;
- le sentenza n. 2279/2025 del Tar della Sicilia ha sottolineato come l’onere della prova sia a carico del privato. Eventuali dichiarazioni di terzi – come possono essere i venditori o i confinanti – non hanno alcun tipo di valore probatorio;
- attraverso la sentenza n. 446/2025 il Consiglio di Giustizia Amministrativa della Sicilia ha ritenuto che, nel momento in cui fosse presente un principio di prova, fosse sufficiente un titolo edilizio successivo, anche quando l’originario dovesse risultare irreperibile.
L’orientamento diventa sempre più restrittivo
Gli orientamenti giurisprudenziali sono sempre più restrittivi. Questo è in contrasto evidente con la modulistica unificata del Ministero che punta alla semplificazione e alla presunzione di verifica. Quanto richiedono il Consiglio di Stato, il Tar della Lombardia, quello del Lazio e quello della Sicilia è un accertamento formale e documentale. Vengono esclusi gli affidamenti che si basano su delle dichiarazioni implicite o incomplete.
Operativamente parlando, questo comporta una maggiore attenzione, da parte degli operatori del settore, nel presentare le domande. Ma soprattutto richiede un approccio più rigoroso alla verifica dello stato legittimo degli immobili, che porta i professionisti e gli uffici tecnici comunali il compito di muoversi in un contesto non sempre coerente.
