Quanto sono vincolanti le regole per rendere abitabile un sottotetto? In quale modo deve essere inteso il limite dei 2,40 metri e, soprattutto, come si devono comportare i tecnici e gli addetti ai lavori nel momento in cui viene superato questo limite senza che la sagoma sia stata alterata?
A fare il punto della situazione su uno dei temi più delicati che ruotano intorno alla riqualificazione edilizia è la sentenza n. 3058 del 3 ottobre 2025 del Tar Lombardia, che ha fornito una serie di chiarimenti in grado di introdurre un po’ di coerenza nelle pratiche connesse al recupero abitativo.
Il recupero del sottotetto
L’analisi dei giudici lombardi prende spunto da un’istanza di recupero di un sottotetto che un privato ha presentato ai sensi dell’articolo 63 della Legge Regionale n. 12/2005. Sull’immobile non venivano effettuate delle opere di sopraelevazione e non veniva modificato il profilo della copertura.
Il Comune di Milano – dove era ubicato l’immobile – ha però deciso di respingere la richiesta. Una decisione presa perché l’altezza media ponderale del sottotetto risultava essere superiore a 2,40 metri: questo lo rendeva non compatibile con le finalità della norma, della quale veniva fornita un’interpretazione tale da ritenere il limite massimo fosse inderogabile.
Non soddisfatto della risposta ottenuta, il proprietario decide di impugnare il diniego convinto che i 2,40 metri dovessero essere considerati come un valore minimo (non doveva, quindi, essere considerato come massimo). Stando a questa interpretazione il semplice superamento non poteva essere considerato come irregolare, nel momento in cui non avesse determinato una modifica dell’involucro edilizio.
Il quadro normativo di riferimento
Per comprendere meglio la vicenda è opportuno soffermarsi sulle norme in materia. L’articolo 63 della Legge Regionale della Lombardia n. 12/2005 permette il recupero del sottotetto a fini abitativi nel momento in cui le altezze medie ponderate non risultino essere inferiori a 2,40 metri (che vengono ridotte a 2,20 metri nei comuni montani). L’intervento non deve comportare una modifica della sagoma, dei prospetti o dell’altezza complessiva dell’edificio.
Nello specifico l’articolo 63 al comma 5 dispone quanto segue:
Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6.
Il successivo comma 6 prevede invece:
Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa.
Attraverso le norme regionali è stato precisato che è possibile recuperare il sottotetto solo e soltanto nel caso in cui siano rispettate le prescrizioni igienico-sanitarie. Ma soprattutto ha definito l’altezza ponderale come rapporto tra il volume del sottotetto con altezza superiore a 1,50 metri e la relativa superficie.
Gli obiettivi della norma
La norma ha un obiettivo chiaro e cristallino: favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente, cercando di evitare le nuove costruzioni e limitando il più possibile il consumo di suolo. Quello che è stato posto dal legislatore regionale è un vincolo funzionale – non è formale -, il cui scopo è quello di impedire delle sopraelevazioni o degli aumenti volumetrici. L’intento non è quello di andare ad ostacolare degli interventi che rispettino la morfologia originaria del manufatto.
Quanto visto fino a questo momento è sostenuto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975, – dopo cinquant’anni è ancora un punto di riferimento nazionale per i requisiti minimi di abitabilità degli immobili – che ha fissato a 2,70 metri (in alcuni casi si scende a 2,40) l’altezza minima necessaria per garantire salubrità e benessere di un ambiente. Non vengono posti dei limiti massimi, ma solo dei parametri, il cui scopo è garantire le condizioni igieniche. In nessun modo c’è l’intento di bloccare eventuali interventi.
In altre parole quando un sottotetto ha un’altezza superiore a 2,40 metri non può essere ritenuto troppo alto per essere recuperato. Gli eventuali interventi diventano illegittimi nel momento in cui dovessero comportare degli incrementi volumetrici o delle modifiche della sagoma.
Tar Lombardia, la sentenza sul sottotetto
L’impostazione che abbiamo visto fino a questo momento è stata condivisa dal Tar Lombardia, che ha ribadito come il limite dei 2,40 metri debba essere considerato minimo e non massimo.
Anche quando il sottotetto dovesse essere più alto, l’intervento è pienamente legittimo, purché non vengano effettuati degli interventi sulla copertura o sul volume dell’edificio.
L’interpretazione fornita dal Comune è stata ritenuta rigida, che ha finito per tradire lo spirito della norma regionale, il cui obiettivo è semplificare ed incentivare il recupero del parco immobiliare costruito.
