Il quadro normativo legato alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente si arricchisce di un’importante novità legislativa. Con l’approvazione della Legge Regionale n. 8 del 6 luglio 2026, la Regione Marche ha introdotto significative modifiche alla disciplina che regola il recupero abitativo dei sottotetti, intervenendo in modo diretto sull’articolo 13 della precedente Legge Regionale n. 17/2015. La misura si inserisce nel solco delle politiche orientate al contenimento del consumo di suolo, incentivando la densificazione urbana e la valorizzazione dei volumi già edificati.
Per i professionisti tecnici – ingegneri, architetti, geometri e periti – la nuova disposizione offre interessanti opportunità progettuali, ma impone al contempo una rigorosa verifica delle condizioni operative e dei limiti posti dalla legislazione regionale e locale. In questo articolo esamineremo dettagliatamente le nuove altezze minime prescritte per i sottotetti nella Regione Marche, le procedure amministrative previste e la fondamentale sinergia con il testo unico dell’edilizia integrato dal recente Decreto Salva Casa.
Sottotetti: altezza minima ridotta a un metro
La novità di maggiore impatto tecnico introdotta dalla L.R. n. 8/2026 riguarda la revisione dei parametri geometrici minimi per gli interventi sui sottotetti situati nelle zone territoriali omogenee A e B (centri storici e zone di completamento edilizio), così come definite dal D.M. n. 1444/1968 o equivalenti negli strumenti urbanistici comunali.
Nel regime speciale previsto dal comma 1-bis dell’art. 13 della L.R. 17/2015, per le coperture a falde inclinate, l’altezza minima consentita nel punto più basso della falda viene ridotta da 1,40 metri a 1,00 metro. La modifica permette di rendere computabili e sfruttabili porzioni periferiche dei sottotetti che in precedenza venivano penalizzate o completamente escluse a causa del limite geometrico più restrittivo.
| Parametro geometrico | Regime ordinario (Regione Marche) | Zone A e B (L.R. 8/2026 – Comma 1-bis) |
| Altezza minima (falde inclinate) | 1,50 m | 1,00 m (ex 1,40 m) |
| Altezza media ponderata | 2,40 m (2,20 m per servizi) | 2,20 m (netto isolamento) |
| Altezza Minima (coperture piane) | 2,40 m (2,20 m per servizi) | 2,20 m |
È fondamentale evidenziare che la riduzione del limite geometrico a 1,00 metro non rappresenta una misura isolata. L’ammissibilità dell’intervento rimane subordinata al rispetto inderogabile dell’altezza media ponderata di 2,20 metri sull’intera superficie utile. Un sottotetto che misura un metro nel punto d’imposta della falda potrà essere recuperato soltanto se la conformazione della copertura garantisce un colmo sufficientemente elevato da assicurare la media richiesta.
Il ruolo decisivo della pianificazione comunale
Un aspetto chiave dell’architettura normativa regionale risiede nella natura non automatica delle deroghe. La disposizione contenuta nella L.R. n. 8/2026 per i sottotetti nella Regione Marche attribuisce ai singoli Comuni una facoltà discrezionale e non introduce un recepimento vincolante e generalizzato su tutto il territorio regionale.
La semplice ubicazione di un immobile in zona omogenea A o B non autorizza il tecnico alla redazione diretta del progetto con l’altezza di un metro. Prima di avviare l’iter progettuale, il professionista deve verificare:
- se il Comune di riferimento ha approvato una specifica delibera consiliare per consentire l’applicazione del regime agevolato previsto dal comma 1-bis dell’art. 13;
- l’eventuale presenza di perimetrazioni escluse o di condizionamenti specifici prescritti dagli strumenti urbanistici generali (PRG, PUG);
- la conformità alle disposizioni del Piano Paesaggistico Regionale (PPAR) o a vincoli di tutela culturale ex D.Lgs. 42/2004.
Condizioni d’ammissibilità e vincoli sull’immobile
L’accesso alle agevolazioni dimensionali per i sottotetti nella Regione Marche è presidiato da requisiti tassativi definiti dal legislatore regionale al fine di evitare speculazioni ed edificazioni incontrollate:
- preesistenza dell’immobile: il sottotetto deve risultare legittimamente realizzato o regolarmente condonato alla data del 30 giugno 2014;
- invarianza della sagoma: l’intervento di recupero deve avvenire senza alcuna modifica della sagoma esterna dell’edificio assentito;
- divieto di nuove unità abitative: gli interventi eseguiti in regime agevolato (comma 1-bis) non possono condurre alla creazione di nuove unità immobiliari autonome. Il recupero è finalizzato esclusivamente all’ampliamento funzionale di abitazioni preesistenti;
- divieto di frazionamento: il comma 6 dell’art. 13 sancisce l’espresso divieto di frazionare i sottotetti recuperati in momenti successivi. È consentito unicamente l’accorpamento ad altre unità abitative adiacenti ed esistenti alla medesima data del 30 giugno 2014.
Nota di calcolo: le altezze (sia la media ponderata che la minima) devono essere misurate al netto delle strutture necessarie all’isolamento termico e considerano l’estensione compresa tra il solaio dell’ultimo piano e l’intradosso della falda di copertura.
Requisiti tecnici: igiene, isolamento e standard urbanistici
La flessibilità concessa sui parametri volumetrici non comporta alcuna riduzione delle prestazioni igienico-sanitarie e prestazionali dell’organismo edilizio. Per gli interventi sui sottotetti nelle Marche devono essere garantiti i seguenti standard:
- rapporto aeroilluminante: deve essere rispettata la misura minima di 1/12 tra la superficie finestrata apribile e la superficie netta dei locali abitabili. L’inserimento di velux, abbaini o lucernari è ammesso nei limiti delle disposizioni regolamentari comunali e paesaggistiche;
- prestazioni energetiche e isolamento: l’intervento deve prevedere il totale soddisfacimento dei requisiti termici di legge (D.M. 26/06/2015 Requisiti Minimi e successive modifiche), assicurando un idoneo comfort abitativo;
- dotazione di standard e parcheggi: il recupero comporta l’adeguamento degli standard urbanistici di cui al D.M. 1444/1968 e il reperimento di spazi per parcheggi privati nella misura di 1 mq ogni 10 mc di costruzione recuperata. Qualora sia dimostrata l’impossibilità tecnica di reperire tali aree, il Comune può consentire la monetizzazione degli standard, applicando i valori di mercato correnti.
Titoli edilizi e coordinamento con il Decreto Salva Casa
La qualificazione dell’intervento edilizio per i sottotetti nella Regione Marche varia in relazione al complesso delle opere previste. Se l’intervento comporta modifiche strutturali (es. rifacimento del solaio o dei cordoli di copertura) o mutamenti urbanisticamente rilevanti, il titolo idoneo sarà il Permesso di Costruire o la SCIA alternativa al Permesso di Costruire. Negli altri casi sarà sufficiente la presentazione di una SCIA ordinaria, accompagnata dal versamento del contributo di costruzione, ove dovuto.
È essenziale evidenziare il perfetto coordinamento tra la normativa delle Marche e il quadro statale delineato dall’art. 2-bis, comma 1-quater, del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal D.L. 69/2024 Salva Casa). La norma nazionale stabilisce che il recupero dei sottotetti è consentito, nei limiti e con le procedure delle leggi regionali, anche in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini, a condizione che vengano rispettate le distanze legittimamente esistenti all’epoca di costruzione dell’immobile e che non si superi l’altezza massima edificabile assentita.
Sottotetti nelle Marche: quadro di sintesi per i tecnici
La L.R. n. 8/2026 della Regione Marche rappresenta un passaggio normativo rilevante, pensato per facilitare il recupero di volumi residenziali all’interno delle zone A e B senza incrementare il consumo di suolo. La riduzione dell’altezza minima a 1,00 metro per le coperture a falda offre nuove opportunità di sfruttamento degli spazi sottotetto, mantenendo però fermi paletti stringenti.
Prima di procedere con la progettazione, i professionisti devono impostare una scrupolosa verifica preliminare articolata su quattro pilastri:
- recepimento comunale: accertare la delibera del singolo Comune per le zone A e B;
- requisiti temporali e geometrici: verificare la legittimità al 30 giugno 2014, il rispetto dell’altezza media ponderata di 2,20 metri e il divieto di modifica della sagoma;
- vincoli di destinazione: verificare l’assenza di nuovi frazionamenti o della creazione di unità abitative autonome;
- prestazioni tecniche: verificare la conformità dei rapporti aeroilluminanti (1/12), dell’isolamento termico e della dotazione di standard urbanistici/parcheggi.
FAQ – Recupero Sottotetti nelle Marche (L.R. 8/2026)
No. La riduzione dell’altezza minima a 1,00 metro per le coperture a falda riguarda esclusivamente le zone omogenee A e B (centri storici e completamento) e rappresenta una facoltà concessa ai Comuni, non un obbligo. Il professionista deve prima verificare se il Comune di riferimento ha approvato una specifica delibera consiliare per consentire l’applicazione di questo regime favorevole.
Non automaticamente. Il limite di 1,00 metro è solo la soglia minima nel punto d’imposta della falda. Per rendere abitabile il locale è necessario garantire contemporaneamente un’altezza media ponderata di almeno 2,20 metri sull’intera superficie interessata (al netto dell’isolamento termico). Se la falda non è abbastanza alta al colmo da raggiungere questa media, il recupero non è ammissibile.
No. Gli interventi di recupero eseguiti con le agevolazioni per le zone A e B (art. 13, comma 1-bis) non possono portare alla creazione di nuove unità immobiliari autonome. Il recupero serve unicamente ad ampliare abitazioni esistenti al 30 giugno 2014. Inoltre, la legge vieta espressamente il successivo frazionamento dei sottotetti recuperati.
