Stop all’utilizzo della Scia in modo improprio per legittimare la trasformazione di un volume tecnico in abitazione. È questo, in estrema sintesi, quanto si evince dalla sentenza n. 22057 del 5 dicembre 2025 del Tar Lazio che costituisce una vera e propria sentenza bussola per il settore edilizio. Mette sostanzialmente al bando una pratica ampiamente utilizzata da quanti operano nel settore: regolarizzare alcuni abusi edilizi sfruttando la Scia in variante.
Stop alla Scia per sanare i volumi tecnici
La Scia è completamente inefficace quando viene utilizzata, in modo improprio, per legittimare la trasformazione di un volume tecnico in un’abitazione: nel caso in cui i locali abbiano dei limiti invalicabili, che sono stati superati, il titolo è completamente inefficace e improprio.
Il Tar ha spiegato, infatti, che la Scia può essere considerata come uno strumento jolly, ma deve essere utilizzato solo per gli interventi che sono stati espressamente previsti dall’articolo 22 del Dpr 380/2001 (ossia il Testo Unico Edilizia). Quando viene presentata per degli interventi che richiedono il permesso di costruire – come le ristrutturazioni pesanti o le nuove costruzioni – la Scia è giuridicamente inesistente per il privato e, soprattutto, non lo tutela.
Il limite del volume tecnico
Stando a quanto previsto dalla sentenza del Tar laziale la segnalazione non può legittimare la trasformazione di un volume tecnico, come possono essere dei sottotetti per degli impianti o dei cassoni idrici installati in un’abitazione.
Nello specifico:
- si configura un abuso edilizio quando l’altezza interna dei locali supera i limiti tecnici consentita: in questo caso l’opera si configura come una variazione essenziale;
- quando si vengono a verificare queste situazioni, la Scia – anche se è in variante – non produce degli effetti abilitativi: il Comune ha piena facoltà di ordinare la demolizione o il ripristino dei locali, senza essere costretto ad annullare il titolo in autotutela, perché è stato considerato nullo fin dal momento in cui è stato emanato.
Carenza documentale
Altro fattore da tenere a mente è che la carenza documentale non costituisce un semplice vizio formale, ma è uno dei motivi per i quali il titolo edilizio non ha valore giuridico.
Il Tar del Lazio ha ribadito un orientamento giurisprudenziale ormai conosciuto da chi lavora nel settore: quando la Scia è incompleta o risulta essere priva di elementi essenziali è completamente inidonea a produrre gli effetti.
Inefficacia ex tunc (da sempre)
Quando la Scia dovesse essere completamente priva di elaborati progettuali completi o di asseverazioni fondamentali, il titolo non si può perfezionare: l’attività edilizia, a questo punto, viene considerata abusiva, come se la segnalazione non fosse mai stata presentata.
Ma soprattutto il decorso dei 30 giorni non sana la mancanza di documenti: il Comune può dichiararne l’inefficacia in qualsiasi momento, senza i limiti temporali dell’autotutela (che solitamente è di 12 mesi).
Elementi essenziali mancanti
La giurisprudenza ha individuato una serie di carenze bloccanti che portano allo stop in automatico delle pratiche. Tra queste ci sono:
- la mancanza di un progetto completo: non sono presenti sezioni, piante quotate o prospetti che permettano di verificare il rispetto dei parametri urbanistici;
- è assente l’asseverazione del tecnico: la mancanza di una dichiarazione di un professionista sulla conformità dell’opera rende la segnalazione un atto nullo ai sensi dell’articolo 21-septies della Legge 241/1990;
- non è presente la titolarità: la mancanza di prova del diritto reale sull’immobile (es. proprietà) impedisce il subentro o la legittimazione dell’intervento.
Scia e rappresentazione inesatta (dolo o colpa)
I giudici, inoltre, hanno messo in evidenza che dichiarare un qualsivoglia locale come volume tecnico nel momento in cui le altezze o le dotazioni lo rendono palesamente abitabile è a tutti gli effetti una rappresentazione inesatta.
Quando si dovesse a venire a realizzazione di questa situazione:
- il Comune ha piena facoltà di esercitare i poteri repressivi – come l’ordine di demolizione – scavalcando a piè pari la Scia, perché si basa su dei presupposti che sono di fatto falsi o incompleti;
- decade completamente la tutela del legittimo affidamento del cittadino: nel momento in cui viene presentata una Scia incompleta, il richiedente non può vantare il diritto a mantenere l’opera realizzata.
Scia ed omissione del contributo di costruzione
Anche se quello che analizziamo in questa sede è semplicemente un aspetto economico, la giurisprudenza non si dimentica dell’omesso versamento degli oneri, almeno laddove sono richiesti.
Non pagare gli oboli dovuti o la mancata quantificazione documentale è, a tutti gli effetti, un elemento che va ad inficiare sulla validità della segnalazione per gli interventi di ristrutturazione pesante.
Il potere repressivo del Comune
Nel caso in cui la Scia sia stata presentata fuori dai limiti legali (ad esempio per regolarizzare degli abusi non sanabili con tale titolo), l’amministrazione conserva il potere repressivo sine die, potendo intervenire anche a distanza di anni per ripristinare la legalità violata.
L’amministrazione, quindi, ha la possibilità di ordinare la rimessa in pristino dei locali qualora l’altezza rilevata sia incompatibile con la natura tecnica dichiarata.
La mia situazione in sintesi: acquisto immobile con terreno nel 1989, nel terrapieno esistente da sempre (prato) c’è un locale interrato di 14mq circa creato dagli operai come rifugio dai bombardamenti, il locale non è mai stato legalizzato.
Ora, nel 2026, quindi 90 anni dopo la costruzione, occorre sanarlo.
I testimoni sono tutti deceduti, i documenti ne fanno solo cenno in occasione dell’ultimo cambio di proprietà nel 1989, l’unico che potrebbe confermare l’esistenza
del bugigattolo è il Comune di Genova con gli “ordini del giorno” in cui ci sono i nominativi degli operai che lavorarono alla rimozione del ferro sequestro dal regime del tempo, bisognoso del materiale ferroso; si narra che furono loro a costruirlo .
Che fare? Grazie.
Giovani Agnese 3355293448
E’ un quesito decisamente interessante che merita un approfondimento.
Vista la particolarità della questione, a nostro avviso è opportuno far fare una perizia ad un tecnico (geometra, architetto, ingegnere ecc.) che sulla base di un’analisi del manufatto dal punto di vista dei materiali, tecnica costruttiva, posizionamento e caratteristiche funzionali possa attestare che è ante-1967 e se possibile, ante-1942.
Occorre sicuramente allegare la documentazione storica del Comune di Genova che da atto dell’esistenza del locale ed è un sicuro principio di prova.
Se poi ci fossero altri documenti probanti rintracciabili quali eventuali fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la costruzione ed il titolo abilitativo iniziale (licenza edilizia?) che ha disciplinato la costruzione e successivi titoli che hanno interessato interventi parziali, meglio ancora.
Il tecnico da Lei incaricato saprà sicuramente fare una relazione tecnica in base alla perizia e documentazione rintracciata in Comune per attestare lo stato legittimo del locale e presentare quindi l’istanza di sanatoria.
Grazie e saluti.
Andreana Hedges
Buongiorno Giovanni,
grazie per il Suo quesito che è decisamente interessante e merita un approfondimento.
Vista la particolarità della questione, a nostro avviso è opportuno far fare una perizia ad un tecnico (geometra, architetto, ingegnere ecc.) che sulla base di un’analisi del manufatto dal punto di vista dei materiali, tecnica costruttiva, posizionamento e caratteristiche funzionali possa attestare che è ante-1967 e se accertabile, ante-1942.
Occorre sicuramente allegare la documentazione storica del Comune di Genova che da atto dell’esistenza del locale e rappresenta un sicuro principio di prova.
Se poi ci fossero altri documenti probanti rintracciabili quali eventuali fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la costruzione ed il titolo abilitativo iniziale (licenza edilizia?) che ha disciplinato la costruzione e successivi titoli che hanno interessato interventi parziali, meglio ancora.
Il tecnico da Lei incaricato saprà sicuramente fare una relazione tecnica in base alla perizia e documentazione rintracciata in Comune per poter attestare lo stato legittimo del locale e presentare quindi l’istanza di sanatoria.
Grazie e saluti.
Andreana Hedges
[…] sentenza sottolinea che presentare una Scia per un’opera che invece richiederebbe un permesso di costruire può essere interpretato come […]
[…] l’intervento è una nuova costruzione, l’uso della segnalazione certificata costituisce un errore di modello procedurale. Il silenzio di 30 giorni della PA non ha valore […]