Può capitare che gli interventi in edilizia vengano effettuati in assenza o in parziale difformità rispetto al titolo edilizio che è stato richiesto. Quando dovessero avvenire queste irregolarità non sempre è possibile ricorrere a degli strumenti semplificati – come può essere la Scia in sanatoria – per regolarizzare i lavori edilizi che sono stati effettuati fino a quel momento.
A fornire una serie di indicazioni in questo senso è stato il Tar del Lazio, che con la sentenza 16587 del 25 settembre 2025 ha chiarito che la Scia non costituisce un titolo sanante e, soprattutto, non può sostituire il condono straordinario e nemmeno l’accertamento di conformità. Gli unici strumenti che si possono utilizzare per rimuovere l’abusività di una qualsiasi opera edilizia sono questi ultimi due.
Utilizzare la SCIA in sanatoria, arriva il “No” del Tar
I chiarimenti del Tar del Lazio arrivano sulla Scia di un caso che i giudici hanno dovuto analizzare: veniva disposto un ordine di demolizione per una serie di interventi realizzati senza gli opportuni titoli edilizi. I lavori consistevano:
- nella realizzazione di un ampliamento dell’edificio principale. La nuova porzione ha una dimensione pari a 3,2 x 5,2 metri;
- un aumento della superficie non residenziale ottenuto attraverso l’ampliamento di un balcone preesistente.
Una volta accertata l’assenza del titolo edilizio, il Comune ha emanato un provvedimento di demolizione, imponendo il ripristino dello stato dei luoghi.
I proprietari hanno deciso di impugnare immediatamente l’ordinanza ritenendo che la presentazione di una Scia in sanatoria ai sensi dell’articolo 37 del Testo Unico Edilizia fosse sufficiente a bloccare l’efficacia del provvedimento repressivo.
In quale ambito normativo ci stiamo muovendo
Per riuscire a comprendere a pieno la decisione del Tar del Lazio è necessario richiamare un attimo la disciplina di riferimento, che è contenuta all’interno del DPR n. 380/2001, ossia il Testo Unico Edilizia, il quale:
- prevede espressamente che la sanatoria delle opere nel caso in cui dovessero risultare conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente nel momento della realizzazione e in quello in cui è stata presentata la domanda (articolo 36 sull’accertamento di conformità);
- si concentra sugli interventi realizzati senza Scia, ma che potrebbero essere stati assentibili attraverso la Scia ordinaria. In questo contesto non vi rientrano gli interventi di nuova costruzione che sono soggetti a permesso di costruire (articolo 37, che si sofferma sulla Scia in sanatoria);
- sottolinea espressamente che la repressione degli abusi edilizi è un’attività vincolata che non richiede delle valutazioni discrezionali o delle motivazioni sulle ragioni di pubblico interesse (articolo 31 sull’ordine di demolizione).
La decisione del Tar sulla SCIA in sanatoria
Il Tar del Lazio ha deciso di respingere il ricorso. I giudici, prima di tutto, hanno sottolineato che la Scia in sanatoria era stata presentata dopo l’adozione dell’ordinanza: per questo motivo non poteva incidere sulla legittimità dell’ordine di demolizione.
Nella sentenza è stato sottolineato che:
Non si ammettono la DIA o la SCIA in sanatoria presentate successivamente al completamento dell’opera abusiva ed utilizzate come strumento di sanatoria, giacché gli illeciti edilizi in questione, ad eccezione dei casi contemplati dall’art. 37 del d.P.R. 380/2001, possono essere sanati soltanto in forza di titolo edilizio per condono straordinario o per accertamento di conformità.
Gli interventi oggetto della contestazione – proprio per le loro caratteristiche – sono a tutti gli effetti delle nuove costruzioni. Non possono, proprio per questo motivo, rientrare tra quelli regolarizzabili attraverso una Scia in sanatoria, che si può richiedere per gli interventi di minore entità.
Cosa hanno sottolineato i giudici
I giudici sottolineano che, in questi casi, gli strumenti per sanare gli interventi sono:
- nel caso in cui dovesse sussistere la doppia conformità l’accertamento di conformità ex articolo 36;
- nel caso in cui sia previsto dalla normativa e qualora ci dovessero essere le condizioni di legge il condono straordinario.
L’unica strada che i ricorrenti potevano percorrere per sospendere gli effetti dell’ordinanza di demolizione sarebbe stata quella che passava attraverso una formale istanza di condono o di accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del Dpr n. 380/2001. Nel caso preso in esame non è stato dimostrato che le suddette istanze siano state presentate.
Volendo considerare la Scia un’istanza di accertamento di conformità, il fatto che il Comune non si sia pronunciato nel termine dei 60 giorni ha determinato un silenzio diniego che i ricorrenti non hanno impugnato.
Ma non solo: l’ordine di demolizione è un atto vincolato e non richiede delle motivazioni particolari. E soprattutto non è previsto che vengano applicate le garanzie partecipative della Legge n. 241/1990.
