Scia o permesso di costruire, dubbio amletico da risolvere nel momento in cui si demolisce un manufatto e lo si ricostruisce ex novo. La soluzione al dilemma sta nella continuità temporale, nella neutralità volumetrica e morfologica dell’intervento che si sta effettuando: un ruolo importante, nel gestire l’intera pratica, è la questione degli eventuali accorpamenti nella demolizione e nella costruzione che vanno a delimitare i confini operativi tra la necessità di chiedere una Scia ed il permesso di costruire.
A fare il punto della situazione è il Consiglio di Stato con la sentenza n. 8542 del 4 novembre 2025, attraverso la quale sono state fornite delle indicazioni dettagliate sull’argomento ed è stato ribadito che la demolizione e la successiva ricostruzione debbano considerarsi una ristrutturazione solo e soltanto nel caso in cui sia unitaria, contestuale e neutra.
Quando dovessero essere presenti degli accorpamenti, delle discontinuità o delle trasformazioni morfologiche rilevanti, l’intervento deve essere considerato a tutti gli effetti una nuova costruzione, per la quale è necessario richiedere il permesso di costruire.
Permesso di costruire o Scia, la decisione del Consiglio di Stato
La presa di posizione del Consiglio di Stato parte da una vicenda accaduta a Milano: i giudici hanno annullato l’atto di conformità edilizia per un intervento che è stato qualificato come una nuova costruzione e non una semplice ristrutturazione edilizia ricostruttiva, che come tale prevede la demolizione e la successiva ricostruzione dell’immobile.
Il caso è nato a seguito di un contenzioso che si è aperto tra il Comune, un privato proponente e i condomini confinante, il quale aveva come oggetto un cambio d’uso da industriale a residenziale.
I condomini avevano avanzato una domanda risarcitoria, che è stata respinta per genericità.
I tre criteri per determinare le distinzioni
Per determinare in quale modo debba essere configurata una qualsiasi operazione di ristrutturazione, anche quando c’è una demolizione e una successiva ricostruzione, è necessario fare riferimento all’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr 380/2001, con il quale il legislatore ha riconosciuto una maggiore elasticità su sagoma, sedime e prospetti per gli immobili non vincolati.
Sono stati fissati, però, quattro limiti attraverso i quali l’intervento viene identificato come nuova costruzione:
- unicità dell’immobile: non devono essere effettuati degli accorpamenti o dei frazionamenti di volumi che in un primo momento erano distinti. Lo stesso discorso vale anche per le pertinenze;
- contestualità temporale: la demolizione e la successiva ricostruzione devono essere legittimate da un unico titolo. In questo modo i tecnici hanno la possibilità di accertare quale sia l’esatta consistenza e natura del manufatto preesistente prima che venga materialmente effettuata la demolizione. Nel caso in cui dovesse mancare la contestualità – è il caso di un edificio crollato o che è già stato demolito – si può ricorrere al ripristino, ma è necessario fornire la prova della preesistente consistenza: il privato ha l’onere di dimostrarlo con i precedenti atti, titoli edilizi e planimetrie;
- neutralità d’impatto: deve essere utilizzato unicamente il volume preesistente – con la sola eccezione degli incrementi che sono ammessi per legge o dagli strumenti urbanistici. Non devono essere effettuati dei rimodellamenti morfologici del terreno attraverso dei muri di contenimento, delle rampe o degli sbancamenti, se non strettamente funzionali e necessari;
- continuità temporale e volumetrica: questo è un fattore essenziale, perché decide la qualificazione dell’intervento.
Uno dei quattro elementi che abbiamo analizzato non rientrava nel caso preso in esame: manca, infatti, la continuità temporale tra la demolizione avvenuta anni prima e la ricostruzione effettuata più tardi con un altro titolo. Ma non solo: è stata accorpata una pertinenza andando, in questo modo, a modificare la morfologia del sito, facendo in modo che mancasse anche la neutralità.
Questo è il motivo per il quale l’insieme delle opere è stato valutato, nel suo insieme, come una nuova costruzione.
Permesso di costruire o Scia alternativa, quale titolo edilizio chiedere
Riuscire a qualificare in modo corretto l’intervento serve a richiedere il titolo abilitativo corretto.
Quando si effettuano degli interventi di ristrutturazione ricostruttiva con demolizione e ricostruzione, la Scia alternativa è ammessa in via ordinaria al permesso di costruire, purché vengano rispettati i limiti citati al paragrafo precedente.
Nel caso in cui si proceda con una nuova costruzione, invece, è necessario richiedere il permesso di costruire, ma è necessario applicare gli indici e le distanze previste dal Decreto Ministeriale n. 1444/1968.
La Scia alternativa, nella vicenda analizzata, è stata ritenuta insufficiente, dato che non sono stati rispettati i requisiti previsti.
