La conversione in legge del Decreto Legge n. 69/2024 (il cosiddetto decreto Salva Casa, convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024) ha promesso una profonda rivoluzione nel panorama della regolarizzazione degli abusi edilizi nel nostro Paese. Tuttavia, la gestione di una pratica di sanatoria Salva Casa per gli immobili vincolati rappresenta oggi una delle sfide istruttorie più complesse sia per il professionista tecnico (geometra, ingegnere, architetto), sia per la Pubblica Amministrazione. L’introduzione della cosiddetta sanatoria dinamica, codificata all’interno del nuovo articolo 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), ha sì superato il rigido dogma della doppia conformità sincrona, ma quando l’attività edilizia incrocia il delicato perimetro della tutela ambientale, il percorso si complica inevitabilmente.
A tracciare una linea di confine netta sulle modalità di gestione di queste pratiche e sui reali poteri di filtro del Comune è intervenuta la fondamentale sentenza del TAR Campania, Sezione di Salerno, n. 959 del 21 maggio 2026. I giudici amministrativi hanno chiarito un principio cardine: il subprocedimento paesaggistico non è un automatismo cieco. Il Comune può – e deve – fermarsi prima di interpellare la Soprintendenza se mancano i presupposti edilizi a monte.
Sanatoria Salva Casa, le norme
Per comprendere la portata della pronuncia giurisprudenziale, è necessario isolare il meccanismo di funzionamento dell’art. 36-bis rispetto al tradizionale accertamento di conformità ex art. 36.
Mentre l’art. 36 continua a disciplinare le ipotesi di assenza di titolo o totale difformità (richiedendo che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento della presentazione della domanda), l’art. 36-bis si muove su un binario differente:
- ambito applicativo: si applica esclusivamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, nonché alle variazioni essenziali (art. 32);
- il meccanismo della conformità: l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Nei contesti vincolati, il comma 4 dell’art. 36-bis stabilisce che il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale debba richiedere l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria all’autorità preposta alla tutela del vincolo (la Soprintendenza), la quale deve esprimersi con un parere vincolante entro il termine perentorio di 180 giorni.
Il dubbio operativo che ha paralizzato molti uffici tecnici comunali nei mesi successivi all’entrata in vigore della riforma è stato il seguente: il Comune è obbligato a trasmettere sempre e comunque l’istanza alla Soprintendenza per il solo fatto che l’immobile si trovi in area tutelata, oppure può rigettare autonomamente la pratica in presenza di vizi edilizi insanabili?
Il caso di specie e la decisione del TAR Salerno
Il contenzioso risolto dal TAR Salerno nasce dal diniego opposto da un Comune campano all’istanza di sanatoria presentata da un privato ai sensi dell’art. 36-bis. L’oggetto della controversia era un manufatto di circa 36 metri quadri, adibito a civile abitazione autonoma, realizzato sul terrazzo di copertura di un fabbricato preesistente e accessibile tramite una scala esterna in ferro. L’opera era già stata colpita da un’ordinanza di demolizione.
Il proprietario aveva tentato la carta della sanatoria dinamica, sostenendo che la struttura configurasse una mera parziale difformità rispetto all’immobile principale, a suo dire edificato in epoca antecedente al 1° settembre 1967.
Il Comune, esaminati gli atti, ha respinto l’istanza senza attivare il subprocedimento paesaggistico presso la Soprintendenza. Il privato ha impugnato il diniego, lamentando la violazione delle regole procedurali. Secondo la tesi del ricorrente, in presenza di una sanatoria Salva Casa per gli immobili vincolati, il Comune non avrebbe potuto esprimersi negativamente senza aver prima acquisito il parere (favorevole o contrario) dell’organo statale di tutela.
I giudici del TAR Salerno hanno respinto integralmente il ricorso, strutturando una motivazione che fa chiarezza assoluta sui rapporti di forza tra istruttoria comunale e valutazione paesaggistica.
Perché il Comune può fermarsi prima della Soprintendenza
Il primo pilastro della sentenza n. 959/2026 poggia sui principi generali dell’azione amministrativa sanciti dalla Legge n. 241/1990, in particolare l’economicità, l’efficienza e il divieto di aggravamento del procedimento.
Il TAR ha chiarito che il subprocedimento di compatibilità paesaggistica previsto dall’art. 36-bis non può essere inteso come un passaggio automatico e sganciato dalla realtà urbanistica. L’attivazione della Soprintendenza presuppone necessariamente che la domanda di sanatoria sia almeno astrattamente ammissibile ed esaminabile nel merito sotto il profilo edilizio.
Se l’amministrazione comunale, nell’esercizio delle sei funzioni di controllo del territorio, rileva fin da subito la carenza dei presupposti oggettivi minimi di sanabilità urbanistica, l’attivazione del subprocedimento paesaggistico costituirebbe un inutile aggravamento istruttorio, contrario ai principi di buon andamento della PA.
Se l’opera non è sanabile dal punto di vista dei volumi, delle distanze o dei titoli, il parere della Soprintendenza – sia esso positivo o negativo – risulterebbe del tutto irrilevante ai fini del provvedimento finale. Di conseguenza, il Comune ha il pieno potere-dovere di arrestare l’istruttoria ed emettere un provvedimento di diniego.
La qualificazione dell’abuso: il confine invalicabile tra Parziale e Totale
Un secondo aspetto cruciale affrontato dal TAR riguarda la corretta qualificazione dell’intervento edilizio. La normativa ha allargato le maglie della regolarizzazione, ma non ha previsto un’amnistia generale per le nuove costruzioni totalmente abusive.
L’art. 36-bis è perimetrato esclusivamente attorno alle parziali difformità. Nel caso in esame, la realizzazione di un locale di 36 mq su un terrazzo di copertura, configurante un’unità immobiliare indipendente, dotata di accesso autonomo, non è stata considerata una parziale difformità dell’edificio sottostante, bensì una ristrutturazione edilizia pesante o una nuova costruzione in totale assenza di titolo.
Essendo l’abuso qualificabile come totale, la fattispecie fuoriusciva radicalmente dall’ambito di applicazione della norma. Riscontrata l’inapplicabilità dello strumento normativo invocato dal privato, il Comune non aveva alcuna base giuridica per avviare la conferenza di servizi o la richiesta di parere alla Soprintendenza.
Il superamento del mito dell’ante 1967
L’ultimo grande tema della sentenza, fondamentale per l’attività quotidiana dei progettisti che si occupano di sanatoria Salva Casa per gli immobili vincolati, riguarda lo Stato Legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001) e l’ormai abusato richiamo all’epoca di costruzione antecedente al 1967.
Il ricorrente aveva fondato la difesa sostenendo che l’immobile originario fosse ante ’67 e che ciò bastasse a legittimarne la consistenza. Il TAR Salerno ha espresso un orientamento severissimo, in linea con la giurisprudenza maggioritaria del Consiglio di Stato:
- nessun automatismo: la circostanza che un immobile sia stato edificato prima dell’introduzione dell’obbligo di licenza edilizia generalizzata (Legge Ponte n. 765/1967) non costituisce una franchigia o una presunzione assoluta di legittimità;
- onere della prova in capo al privato: grava interamente sul soggetto che richiede la sanatoria l’onere di dimostrare, in modo rigoroso e documentale, l’esatta consistenza originaria del fabbricato all’epoca della sua edificazione;
- insufficienza dei titoli di proprietà: il semplice richiamo a vecchi atti notarili di compravendita, a successioni o a generiche visure storiche catastali non è considerato prova idonea a dimostrare la legittimità urbanistica della consistenza edilizia.
Per evitare il diniego immediato, il tecnico abilitato deve produrre elementi probatori certi: estratti cartografici storici certificati, planimetrie catastali d’impianto con datazione certa, aerofotogrammetrie ufficiali dell’epoca o documentazione archivistica comunale. In assenza di tali elementi, lo stato legittimo crolla e, con esso, l’ammissibilità dell’istanza.
La gestione di una sanatoria salva casa immobili vincolati
La pronuncia del TAR Campania offre indicazioni metodologiche chiarissime per la redazione delle pratiche edilizie, evitando ai clienti inutili esborsi economici e contenziosi persi in partenza.
Quando ci si trova a gestire una sanatoria Salva Casa per gli immobili vincolati, il professionista deve operare secondo una rigida sequenza istruttoria preventiva:
- ricostruzione dello stato legittimo: non accontentarsi delle dichiarazioni del proprietario sull’antichità del fabbricato. È necessario effettuare una ricerca d’archivio approfondita per mappare ogni titolo edilizio (licenze, concessioni, condoni precedenti) o raccogliere prove oggettive sulla consistenza ante-67;
- analisi quantitativa dell’abuso: verificare che l’intervento rientri oggettivamente nei parametri della parziale difformità. Ampliamenti volumetrici importanti o strutture totalmente indipendenti non supereranno il filtro comunale;
- verifica della conformità urbanistica ed edilizia asincrona: accertarsi che l’opera rispetti la normativa urbanistica attuale e le norme edilizie del tempo della realizzazione.
Solo se tutti e tre i controlli danno esito positivo, la pratica ha le basi legali per resistere all’istruttoria comunale e approdare validamente sul tavolo della Soprintendenza per la valutazione della compatibilità paesaggistica. La sentenza n. 959/2026 ricorda al mercato tecnico che la semplificazione procedimentale del Salva Casa non ha attenuato il rigore dei controlli, ma ha semplicemente ridisegnato i confini e le responsabilità degli attori in gioco.
FAQ – Domande Frequenti
Sì, l’amministrazione comunale ha il pieno potere di arrestare l’istruttoria in modo autonomo. Come confermato dal TAR Campania con la sentenza n. 959/2026, se il Comune riscontra la mancanza dei requisiti edilizi e urbanistici di base, può respingere direttamente l’istanza. Questo accade ad esempio quando l’abuso si configura come totale e non come parziale difformità, oppure quando manca la documentazione necessaria a dimostrare lo stato legittimo. Inviare la pratica alla Soprintendenza in presenza di vizi edilizi insanabili a monte costituirebbe infatti un inutile aggravamento del procedimento amministrativo, in aperta violazione dei principi di efficienza ed economicità della Pubblica Amministrazione.
Per usufruire della sanatoria “salva casa” per gli immobili vincolati su un fabbricato risalente, la giurisprudenza ha chiarito che non è sufficiente presentare un titolo di proprietà, un atto di successione o un vecchio rogito notarile. Il progettista deve raccogliere e allegare prove documentali oggettive e dotate di datazione certa per attestare l’esatta consistenza originaria dell’immobile.
No, la norma traccia una separazione netta in base alla gravità dell’abuso commesso. L’accertamento di conformità ordinario disciplinato dall’articolo 36 resta l’unico strumento applicabile per le assenze di titolo o per le varianti in totale difformità, richiedendo il rispetto della classica doppia conformità simmetrica. Al contrario, la nuova sanatoria dinamica prevista dall’articolo 36-bis è strettamente limitata e perimetrata attorno alle parziali difformità e alle variazioni essenziali. Se l’intervento edilizio configura una nuova costruzione autonoma, come nel caso di un locale indipendente edificato ex novo sul terrazzo di copertura, la pratica viene considerata giuridicamente inammissibile e non può accedere alle maglie più larghe del Salva Casa leggero.
