La gestione di alcune pratiche edilizie apre la porta ad una serie di dubbi e perplessità da parte dei tecnici e degli operatori del settore. Nel caso in cui non dovesse esserci la ristrutturazione edilizia di un manufatto, quale titolo edilizio deve essere richiesto? È possibile sanare un intervento effettuato internamente attraverso la manutenzione straordinaria, anche quando non dovessero essere rispettate le altezze regolamentari? In quale modo deve essere valutato il cambio di destinazione d’uso?
La Scia è sufficiente per la manutenzione straordinaria?
A fornire alcune risposte ai dubbi degli operatori del settore ci ha pensato il Consiglio di Stato attraverso la sentenza n. 5411 del 20 giugno 2025. Al centro dell’attenzione sono finite alcune perplessità che riguardano le pratiche più complesse, che si vengono a verificare nel momento in cui oltre agli aspetti urbanistici e paesaggistici a preoccupare è la legittimità pregressa dell’immobile.
La vicenda da cui è partita l’esamina dei giudici parte dall’impugnazione della Scia in sanatoria – rilasciata ai sensi dell’articolo 37 del Testo Unico Edilizia – che era stata presentata per adattare internamente alcuni locali che sarebbero stati adibiti a ristorante. Oggetto dell’operazione è un edificio storico: il proprietario ha provveduto a presentare anche la dovuta autorizzazione paesaggistica.
L’intera vicenda ruotava sulla qualificazione delle opere che sono state eseguite:
- nel caso in cui dovessero essere riconducibili alla ristrutturazione edilizia, non si sarebbe potuto accedere alla sanatoria per la mancanza dei requisiti dimensionali che il regolamento edilizio comunale ha previsto;
- se, invece, rientrano nella manutenzione straordinaria, l’intervento viene ritenuto legittimo: in questo caso sarebbero derogate le altezze minime e le quote medie.
La contestazione
La questione è sorta perché alcuni privati hanno impugnato il titolo edilizio rilasciato in sanatoria, attraverso il quale si provvedeva ad adeguare un immobile alla nuova destinazione d’uso come ristorante. I ricorrenti ritenevano che le opere effettuate costituisse una vera e propria ristrutturazione edilizia:
- gli spazi interni sono stati organizzati in modo diverso;
- hanno presunto che la superficie e il volume fossero aumentati;
- è stato effettuato un cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale.
Secondo i ricorrenti gli elementi appena descritti avrebbero reso necessaria l’applicazione delle altezze minime e della quota media sul livello del mare: queste disposizioni sono previste dal regolamento edilizio attualmente in vigore nel Comune dove l’immobile è collocato. La sanatoria, per questo motivo, risulterebbe essere inammissibile.
I ricorrenti, inoltre, contestavano la legittimità dell’autorizzazione paesaggistica.
Manutenzione ordinaria e ristrutturazione edilizia
L’articolo 3 del Dpr n. 380/2021 fornisce alcuni chiarimenti sulla corretta qualificazione degli interventi edilizi e sull’individuazione del corretto titolo abilitativo. La norma ha il merito di distinguere le varie tipologie di intervento edilizio e ne definisce le caratteristiche essenziali. Viene riservata, tra l’altro, particolare attenzione alle differenze che intercorreno tra la manutenzione straordinaria e la ristrutturazione edilizia:
- nella manutenzione straordinaria vengono comprese le opere e le modifiche che servono a rinnovare o sostituire delle parti – che possono essere anche strutturali – degli edifici. Non devono essere alterati i volumi, la sagoma complessiva e la destinazione d’uso. Gli interventi possono essere realizzati richiedendo la Cila, ma è necessaria la Scia quando sono coinvolte delle parti strutturali;
- nella ristrutturazione edilizia sono compresi degli interventi leggermente più invasivi, che possono portare al ripristino o alla sostituzione integrale del corpus edilizio esistente. In questo caso sono ammesse delle modifiche significative della superficie, del volume, della sagoma e della destinazione d’uso.
Distinguere correttamente i due interventi è importante, perché richiedono dei diversi procedimenti amministrativi da seguire, devono essere effettuate delle diverse verifiche di tipo tecnico-urbanistico e sono necessari dei requisiti edilizi e igienico sanitari diversi.
La sanatoria è legittima
Nel caso preso in esame la sanatoria è stata rilasciata ai sensi dell’articolo 37 del Dpr n. 380/2021: questo permette l’accertamento di conformità per gli interventi che sono stati eseguiti in assenza o in difformità della Scia, purché l’intervento risulti essere conforme agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi nel momento della realizzazione e quando è stata presentata la domanda.
Gli interventi effettuati – nel caso preso in esame – non costituiscono una ristrutturazione edilizia. Sono una semplice manutenzione straordinaria: questo significa che è corretto applicare l’articolo 37 e non il 36: la Scia in sanatoria è perfettamente legittima.
L’appello è stato accolto perché non vi è stato alcun cambio di destinazione d’uso: l’unità immobiliare è stata utilizzata ai fini commerciali fin dal 1947. Le opere realizzate internamente non hanno modificato la superficie, il volume o la sagoma, rientrando a pieno diritto nella manutenzione straordinaria.
