L’esito della sanatoria in quale modo impatta sul preliminare di vendita di un immobile? Per essere in regola, è sufficiente richiamare nella scrittura il fatto che non sia ancora arrivata una risposta all’istanza?
Chiariamo immediatamente che il preliminare non è nullo: la mancata sanatoria non incide sulla sua validità, ma unicamente sull’esecuzione dell’ex articolo 2932 del Codice Civile. Ma cerchiamo di capire meglio.
Sanatoria e preliminare, come vanno gestiti?
Comprendere come debbano essere gestiti una sanatoria in corso e il preliminare di vendita è importante, perché permette di evitare di cadere in errore. A fornire qualche indicazione su questo argomento ci ha pensato la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 30934 del 25 novembre 2025, che si è dovuta soffermare su un caso che capita molto sovente caratterizzato da:
- un immobile sul quale insistono alcuni abusi edilizi;
- un’istanza di sanatoria presentata qualche anno prima;
- la firma su un preliminare di vendita posta prima che il titolo autorizzativo sia arrivato.
A sollevare alcuni problemi, in questo caso, sono stati i venditori, che dopo aver sottoscritto il preliminare hanno affermato che l’accordo sarebbe diventato efficace solo nel caso in cui fosse arrivata la sanatoria. Ma il provvedimento non è stato rilasciato: gli alienanti hanno quindi chiesto al giudice di annullare il contratto.
La posizione dell’acquirente è completamente opposta: sostiene che il preliminare non fosse subordinato a nessuna condizione e, per questo, dovesse essere eseguito.
Dopo averlo analizzato nel dettaglio, i giudici del Tribunale e della Corte d’Appello hanno rivelato che all’interno del contratto non ci fosse traccia di una qualsivoglia condizione sospensiva. Ma veniva, molto semplicemente, fatto riferimento al fatto che l’istanza di sanatoria fosse già stata presentata. Non era presente una clausola che permettesse di sospendere gli effetti del contratto o qualche indicazione che potesse far intendere una volontà di questo genere.
Non convinti, i venditori hanno deciso di non arrendersi e sono andati avanti fino alla Cassazione, dove hanno provato a sostenere che la loro condizione fosse, in un certo senso, contenuta all’interno della normativa urbanistica.
Le norme a cui fare riferimento
Prima di addentrarci nella decisione presa dalla Corte di Cassazione è opportuno fermarsi un attimo e vedere quali sono le norme in vigore sulle compravendite degli immobili irregolari. Ci riferiamo, nello specifico, agli articoli 33 e 40 della Legge n. 47/1985.
Queste disposizioni prevedono che all’interno dell’atto definitivo di vendita venga menzionata la concessione edilizia o l’istanza di sanatoria. La giurisprudenza di prassi ha iniziato ad interpretare queste disposizioni seguendo questi ragionamenti:
- le norme si devono applicare unicamente all’atto definitivo di trasferimento, non devono coinvolgere il preliminare: questo documento ha natura obbligatoria, ma non traslativa;
- sempre che non impediscano formalmente il trasferimento, gli abusi edilizi non incidono sulla validità del trasferimento;
- nel momento momento in cui dovesse mancare il titolo edilizio non viene preclusa la validità del contratto, ma solo la sua esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 del Codice Civile.
L’impatto della sanatoria: cosa dice la Cassazione
I chiarimenti forniti dagli ermellini sono stati precisi e hanno sostanzialmente chiuso definitivamente la porta a qualsivoglia interpretazione di tipo creativo.
Nel dettaglio è stato precisato che:
- la legge n. 47/1985 non riguarda in alcun modo i preliminari. Su questo punto la Corte di Cassazione è stata molto precisa, sottolineando che attraverso questo documento non viene trasferito nulla. Situazione che non fa rientrare l’operazione nel campo di applicazione degli articoli 33 e 40. Queste norme non possono essere estese al preliminare;
- il preliminare rimane valido anche quando l’immoible è abusivo. La sanatoria, benché sia pendente, è senza dubbio un elemento importante, ma non è un ostacolo che possa in qualche modo bloccare il contratto. Nel caso in cui le parti volessero arrivare a questa conseguenza, lo devono scrivere esplicitamente;
- le condizioni sospensive non nascono mai per legge. Sono condizioni che non possono essere messe automaticamente;
- quando dovesse mancare una clausola chiara, non è possibile parlare di inefficacia del preliminare, anche quando la sanatoria non dovesse arrivare o se i tempi si dovessero allungare.
La decisione definitiva
Il ricorso è stato respinto dalla Corte di Cassazione. La decisione degli ermellini fornisce delle indicazioni molto chiare per gestire i preliminari nel momento in cui ci sono delle pendenze urbanistiche.
Quando vengono effettuate queste operazioni i tecnici dovrebbero tenere a mente che:
- il fatto che l’immobile sia abusivo non rende il preliminare invalido;
- gli effetti dell’accordo non vengono sospesi in modo automatico da una sanatoria pendente;
- gli articoli della Legge n. 47/1985 hanno un impatto unicamente sull’atto definitivo, non sul preliminare;
- se si vuole rendere la sanatoria una condizione essenziale è necessario attuarla in modo chiaro e cristallino.
