Tra le questioni più complesse che i tecnici professionisti si trovano ad affrontare durante le verifiche di conformità urbanistica e le pratiche di regolarizzazione, un posto di rilievo spetta alle strategie di sanatoria frazionata. Molto spesso, di fronte a un complesso immobiliare interessato da più difformità, la tentazione (o la richiesta del committente) è quella di circoscrivere l’istanza a una singola porzione dell’immobile, isolando gli interventi meno problematici per ottenerne il titolo in sanatoria. Ma fino a che punto è ammissibile una sanatoria parziale abusi edilizi? L’amministrazione comunale o gli enti preposti alla tutela dei vincoli sono tenuti a limitare la propria istruttoria soltanto a quanto indicato nella domanda, oppure possono estendere l’esame all’intero immobile?
A fare il punto e a tracciare confini molto precisi è la giurisprudenza amministrativa, in particolare con la sentenza del TAR Sicilia (Sez. Catania) del 10 luglio 2026, n. 2001. La pronuncia offre importanti chiarimenti operativi sul principio di unitarietà dell’abuso, sulla scindibilità delle opere e sull’impatto delle difformità in presenza di vincolo paesaggistico.
Il principio di unitarietà e la sanatoria opere scindibili
La prassi amministrativa e giurisprudenziale stabilisce un principio cardine: la valutazione unitaria abuso edilizio. Quando un intervento edilizio è composto da più opere o da elementi tra loro interconnessi, l’impatto sul territorio e sull’assetto urbanistico non può essere calcolato parcellizzando i singoli interventi.
Ciò significa che la sanatoria parziale abusi edilizi non può trasformarsi in un escamotage grafico o concettuale per salvare una parte dell’opera illegittima lasciando irrisolto il resto.
Tuttavia, la regolarizzazione frazionata non è vietata in senso assoluto. Affinché si possa parlare di sanatoria di opere scindibili, è necessario che le singole componenti oggetto dell’istanza possiedano i seguenti requisiti:
- autonomia strutturale e funzionale: la porzione che si intende sanare deve possedere una propria identità autonoma e non dev’essere destinata, per sua natura, a servire o integrare l’opera abusiva principale;
- indipendenza progettuale: l’intervento deve potersi configurare come un progetto distinto e autosufficiente, la cui esistenza prescinde dal complesso degli altri elementi difformi.
Qualora manchino questi presupposti, come nel caso di volumi accessori, verande o ampliamenti definiti formalmente come appendici a servizio del corpo principale, il frazionamento viene considerato artificioso. In tali circostanze, l’autorità competente ha il pieno diritto di rigettare l’istanza ampliando il proprio raggio di istruttoria a tutto il fabbricato.
Accertamento di conformità e sanatoria parziale: il perimetro dei controlli
L’indirizzo interpretativo richiamato dal TAR Sicilia fa perno anche su consolidated pronunce del Consiglio di Stato (tra cui la decisione n. 1848/2020) relative all’accertamento di conformita sanatoria parziale (ex art. 36 d.P.R. 380/2001).
Quando il tecnico presenta una domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 o dell’art. 36-bis (introdotto dal Decreto Salva Casa), il Comune non è vincolato al perimetro del disegno allegato dal richiedente. Se nella medesima area di pertinenza o sullo stesso fabbricato sussistono ulteriori abusi funzionalmente collegati a quello per cui si chiede il titolo, l’istanza non può essere accolta in modo isolato.
La ragione è chiara: l’ordine urbanistico ed edilizio richiede una verifica dello stato legittimo dell’immobile nella sua globalità. Consentire una regolarizzazione a macchia di leopardo produrrebbe l’effetto paradossale di legittimare porzioni d’immobile funzionali a strutture che restano, di fatto, totalmente abusive.
Sanatoria parziale abusi edilizi su immobile vincolato
La situazione si complica ulteriormente quando ci si trova ad operare in ambiti tutelati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004). Nelle fattispecie di sanatoria parziale di un immobile vincolato, il piano edilizio-urbanistico e quello paesaggistico seguono binari autonomi che devono necessariamente convergere.
Un aspetto critico emerso dalla sentenza n. 2001/2026 riguarda la compatibilita paesaggistica di nuovi volumi:
- preclusione assoluta per i nuovi volumi: se le opere abusive realizzate in zona vincolata hanno comportato un incremento di volume o di superficie utile, la normativa preclude il rilascio dell’accertamento di compatibilità paesaggistica postumo;
- irrilevanza della tipologia edilizia: ai fini del diniego paesaggistico, non sussiste alcuna distinzione tra volume principale, volume tecnico, pertinenza, manufatto interrato o fuori terra. Qualsiasi nuova cubatura non autorizzata in presenza di un vincolo preesistente rende l’opera non sanabile sotto il profilo paesaggistico.
Inoltre, la pronuncia ha ribadito che esiste un rigoroso principio di corrispondenza tra i titoli: un’autorizzazione paesaggistica concessa per un manufatto accessorio non può coprire la carenza del titolo edilizio del fabbricato principale, così come una licenza edilizia priva di nulla osta paesaggistico non garantisce la legittimità dell’opera di fronte alla Soprintendenza.
Consigli operativi per il tecnico rilevatore
Per evitare di incorrere in rigetti o di esporre il committente a contenziosi dall’esito nefasto, prima di predisporre una pratica che preveda una sanatoria parziale abusi edilizi, il professionista dovrebbe seguire una precisa checklist procedurale:
- ricostruzione dello stato legittimo complessivo: prima di presentare un’istanza parziale, occorre recuperare l’intera catena dei titoli abilitativi dell’immobile (licenze, concessioni, autorizzazioni paesaggistiche, condoni precedenti) per verificare che non vi siano difformità taciute o non regolarizzate sul nucleo originario;
- dimostrazione documentale della scindibilità: se si sceglie di procedere solo su una porzione abusiva, la documentazione tecnica e la relazione asseverata devono dimostrare in modo inequivocabile che l’opera è strutturalmente e funzionalmente autonoma rispetto al resto del fabbricato.
- verifica della temporale e sovrapposizione dei vincoli: è essenziale incrociare la data di realizzazione delle opere con la data di imposizione dei vincoli paesaggistici e urbanistici, ricordando che la presenza di nuovi volumi in area vincolata blocca qualsiasi sanatoria paesaggistica straordinaria o ordinaria ex post;
- trasparenza negli elaborati grafici: omettere il contesto difforme negli elaborati di progetto non tutela il cliente; al contrario, espone la pratica al rigetto in sede di istruttoria o all’annullamento in autotutela della SCIA o del permesso in sanatoria eventualmente rilasciato.
Considerazioni finali
La linea tracciata dalla giurisprudenza (con conferme arrivate fino alle recenti pronunce del TAR Sicilia Catania sentenza 2001/2026) impone estrema cautela nell’uso delle sanatorie frazionate. La sanatoria parziale degli abusi edilizi rimane uno strumento percorribile, ma solo a condizione che non rappresenti un tentativo di eludere la valutazione d’insieme dell’intervento.
Per i professionisti tecnici, l’approccio corretto rimane quello dell’analisi sistemica dell’immobile: solo partendo da una diagnosi completa e trasparente dello stato di fatto e di diritto sarà possibile individuare il corretto iter amministrativo, evitando pratiche parziali destinate a rivelarsi inefficaci.
FAQ sulla sanatoria parziale degli abusi edilizi
Sì, ma solo a condizione che l’opera oggetto della domanda sia strutturalmente e funzionalmente autonoma rispetto al resto del fabbricato e possa costituire l’oggetto di un progetto distinto. Se le opere sono interconnesse o realizzate per servire la struttura principale, l’Amministrazione ha l’obbligo di valutare l’abuso nella sua unitarietà, rigettando le domande parziali.
Nei contesti sottoposti a vincolo paesaggistico, la presenza di difformità collegate sul fabbricato principale o la realizzazione di nuovi volumi e superfici precludono l’ottenimento dell’accertamento di compatibilità paesaggistica postumo. Inoltre, non è possibile sommare titoli edilizi e autorizzazioni paesaggistiche riferiti a porzioni differenti per tentare di legittimare l’intero immobile.
No. L’Amministrazione comunale (e la Soprintendenza) non è vincolata dai confini grafici della domanda presentata dal richiedente. Se durante l’istruttoria emergono ulteriori abusi non dichiarati presenti sulla stessa area di pertinenza o sul medesimo immobile e funzionalmente collegati all’opera da sanare, il Comune può legittimamente respingere l’istanza.
