La sanatoria paesaggistica e l’ordine di ripristino sono due procedimenti differenti che operano su dei piani distinti. A fornire questo chiarimento è il Consiglio di Stato attraverso la sentenza n. 716 del 28 gennaio 2026, grazie alla quale sono state fornite alcune indicazioni molte chiare per gli operatori del settore.
Ordine di ripristino e sanatoria paesaggistica, due atti autonomi
Il Consiglio di Stato interviene a gamba testa sui rapporti che intercorrono tra l’ordine di ripristino paesaggistico – un atto dovuto in zona vincolata – e il procedimento di sanatoria: un atto di natura facoltativa, che deve essere presentato su istanza di parte.
L’orientamento dei giudici conferma che la richiesta di compatibilità paesaggistica non sospende l’efficacia del ripristino, dando la precedenza alla tempestività della tutela del paesaggio rispetto alle eventuali verifiche da effettuare dopo l’abuso.
I limiti della sanatoria
La sanatoria paesaggistica ha carattere eccezionale e tassativo, ma è preclusa quando vengono contestati degli incrementi volumetrici, indipendentemente dalla loro natura tecnica o residenziale.
In queste situazioni il parere della Soprintendenza è vincolante e l’accertamento di compatibilità non può essere subordinato a delle modifiche postume: il ripristino allo stato originale è, quindi, un atto dovuto per tutti quegli abusi che hanno alterato lo stato dei luoghi.
In cosa consiste la sanatoria paesaggistica
Tecnicamente definita accertamento di compatibilità paesaggistica, la sanatoria paesaggistica è il procedimento attraverso il quale è possibile regolarizzare gli interventi edilizi nelle aree sottoposte a vincolo, senza che sia stata richiesta in via preventiva l’autorizzazione.
La procedura è disciplinata dall’articolo 167 del Dlgs n. 42/2024 – ossia il Codice dei Beni Culturali – ed ha delle regole molto più rigide di quelle previste per la sanatoria urbanistica ordinaria. Viene concessa, per legge, solo per gli abusi minori, che non vanno ad alterare in modo significativo il territorio.
In linea di principio può essere richiesta per:
- i lavori che non hanno determinato nuovi volumi o superfici;
- quando sono stati utilizzati dei materiali diversi da quelli autorizzati;
- per gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria eseguiti in difformità.
Ripristino dello stato dei luoghi
In questo contesto si viene ad inserire quanto previsto dalla sentenza del Consiglio di Stato, la quale prevede che in caso di mancata sanatoria paesaggistica, il ripristino dei luoghi è una conseguenza automatica e non discrezionale, che serve a reintegrare l’interesse pubblico leso.
Una volta ricevuto il diniego alla sanatoria, l’ordine di demolizione che è stato precedentemente sospeso riacquista efficacia immediatamente: il ripristino della situazione ante abusi diventa obbligatoria per evitare che il bene venga acquisito gratuitamente al patrimonio comunale.
Cos’è l’ordine di ripristino
La rimessione in pristino o ordine di ripristino è il provvedimento attraverso il quale l’amministrazione obbliga il trasgressore a riportare l’area vincolata nello stato che si trovava prima che venisse commesso l’abuso.
Mentre l’ordinanza di demolizione urbanistica ha il solo scopo di eliminare un manufatto, il ripristino ha una valenza rigenerativa e paesaggistica.
Conseguenze pratiche della sentenza
Per chi ha aperto un contenzioso per degli abusi in aree vincolate, le conseguenze della sentenza n. 716/2026 sono estremamente rilevanti: elimina di fatto ogni zona grigia sulla sospensione delle sanzioni.
Gli effetti diretti sono i seguenti:
- il principio di autonomia dei procedimenti implica che l’ordine di ripristino non venga congelato dalla semplice presentazione di una domanda di sanatoria. Se l’abuso è strutturalmente insanabile, l’amministrazione può procedere alla demolizione senza attendere l’esito formale dell’accertamento di compatibilità.
- la sentenza funge da scudo per i Comuni contro la strategia di presentare istanze di sanatoria pretestuose al solo scopo di bloccare le ruspe. I giudici hanno chiarito che, se l’intervento non rientra nei casi tassativi previsti dall’articolo 167 del Dlgs 42/2004, l’istanza è improcedibile e non ferma l’iter sanzionatorio.
- la conferma della legittimità del ripristino espone il privato non solo alla perdita del manufatto, ma anche al pagamento delle spese di giudizio e, potenzialmente, all’esecuzione d’ufficio (dove il Comune demolisce e poi invia il conto al cittadino);
- in sede di ricorso al Tar, sarà molto più difficile ottenere una sospensiva cautelare se l’oggetto della contesa riguarda un volume abusivo in zona vincolata, dato il precedente giurisprudenziale così netto.
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