Tra i temi chiave del 2026 ci sarà la sanatoria edilizia: non è previsto un condono tombale che vada a sanare tutti gli abusi edilizi. Si tratterà piuttosto, di una serie di regolarizzazioni che, in alcuni casi, verranno inserite all’interno del Codice delle Costruzioni oltre a consolidare le norme di semplificazione che sono già state varate nel corso del 2024.
Sono due i fronti principali sui quali verteranno le sanatorie edilizie nel corso del prossimo anno: l’integrazione delle norme del Decreto Salva Casa (la Legge 105/2024) all’interno della Legge di Bilancio e l’avvio della riforma complessiva del Testo Unico Edilizia.
Ma entriamo nel dettaglio e vediamo quali novità sono attese all’orizzonte.
Riapertura del Terzo Condono (Legge 326/2003)
Importante premettere che siamo di fronte ad una semplice proposta, il cui scopo è quello di riaprire i termini del condono del 2003, in modo da includere gli immobili che in precedenza erano stati esclusi o per dare la possibilità di presentare delle nuove domande.
Al momento gli emendamenti che prevedevano la riapertura della Legge 326/2023 sono stati accantonati se non addirittura non approvati a metà dicembre quando sono stati esaminati in commissione Bilancio. In alcuni casi gli emendamenti sono stati trasformati in Ordini del Giorno, a seguito dei quali il governo è impegnato a valutare il tema in futuro, ma per il momento non hanno alcun valore di legge.
Sanatoria straordinaria sul modello 1985
Tra gli emendamenti che sono circolati in questi mesi uno proponeva una sanatoria specifica per gli abusi che sono stati ultimati entro il 30 settembre 2025. La norma avrebbe preso spunto dalla Legge n. 47/1985.
Oggetto di questa proposta sono le opere di modesta entità, che non comportano degli aumenti di superficie o di volume. Dalla regolarizzazione sono esclusi gli immobili con vincoli assoluti e le nuove costruzioni totali.
Al 23 dicembre 2025 questa proposta non è ancora legge e il suo destino sembra essere incerto. È stato presentato un emendamento alla Legge di Bilancio, ma l’iter parlamentare ha registrato dei rallentamenti significativi.
Sanatoria degli abusi storici (ante ’67)
La sanatoria degli abusi storici, a differenza dei vari condoni legati alla Legge di Bilancio 2026, fa parte della riforma strutturale del Testo Unico Edilizia, il cui schema preliminare è stato approvato lo scorso 4 dicembre 2025 dal Consiglio dei Ministri.
Per il 2026 è prevista la regolarizzazione automatica delle difformità realizzate prima del 1° settembre 1967, ossia quando non era ancora obbligatoria la licenza edilizia quando si era fuori dai centri abitati.
L’obiettivo di questa sanatoria è quella di facilitare la vendita degli immobili storici che al momento non hanno uno stato legittimo chiaro.
Salva Casa, le differenze tra condono e sanatoria
Il Decreto Salva Casa ha introdotto un’importante distinzione tra i condoni e le sanatorie, che continueranno a rimanere completamente operative il prossimo anno:
- sanatoria semplificata: continuerà ad essere possibile la regolarizzazione delle difformità parziali nel caso in cui siano conformi alle norme urbanistiche attuali o a quelle dell’epoca. Viene superata, in altre parole, la doppia difformità;
- tolleranze costruttive: il legislatore ha innalzato le soglie di tolleranza – per gli immobili piccoli sono fino al 5% – per le discrepanze registrate tra il progetto e il manufatto che è stato realizzato.
Gli impatti delle sanatorie
Indubbiamente l’impatto più importante delle sanatorie allo studio riguarda la circolazione degli immobili. La possibilità di regolarizzare gli abusi storici permetterà di definire in modo ufficiale lo stato legittimo degli edifici più vecchi.
Oggi molti immobili risultano essere invendibili perché hanno delle piccole difformità, le quali, con le vecchie regole, non potevano essere sanati, ma che adesso possono essere regolarizzati: in questo modo sarà possibile ottenere i mutui e il rogito notarile.
L’impatto sui bonus
Attraverso le nuove norme viene finalmente definito il legame che intercorre tra abusi ed incentivi. Sarà possibile accedere ai bonus e alle agevolazioni fiscali anche per gli immobili che hanno delle piccole difformità, purché vengano regolarizzati con le nuove procedure.
Rimangono esclusi da qualsiasi beneficio gli abusi totali (in questa definizione rientrano gli edifici costruiti senza permesso).
Certezza dei costi: le sanzioni sono fisse
Viene introdotto un sistema standardizzato di sanzioni, che riduce le discrezionalità degli uffici tecnici dei singoli Comune:
- sanzioni minime/massime: quando vengono effettuati degli interventi senza Scia o in difformità, le multe varieranno tra 1.032 e 10.328 euro;
- conformità semplice: nel caso in cui l’abuso dovesse rispettare le norme attuali e quelle dell’epoca la sanzione si riduce a 516 euro.
