L’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (il Dpr n. 380/2001) ha introdotto la sanatoria dinamica, uno strumento che i proprietari immobiliari possono utilizzare per regolarizzare delle difformità parziali e delle variazioni essenziali. Un dubbio sollevato da molti operatori del settore è se possa essere utilizzato per gestire delle situazioni più complesse.
In questo contesto si viene ad inserire il Tar Campania con la sentenza n. 1305 del 17 luglio 2025, attraverso la quale è stata superata la doppia conformità rigida: viene adottata la conformità asimmetrica. Una decisione importante per l’applicazione del Decreto Legge n. 69/2024 (il Decreto Salva Casa).
Sanatoria dinamica, il superamento della doppia conformità rigida
La sentenza n. 1305/2025 del Tar Campania è una tappa fondamentale nel passaggio da un sistema di sanatoria statico ad uno dinamico per regolarizzare le difformità parziali e le variazioni essenziali.
Differenza tra regime ordinario e semplificato
La sanatoria ordinaria – prevista dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia – prevede la doppia conformità totale: il nuovo articolo 36 bis introduce la conformità asimmetrica:
- la disciplina urbanistica prevede che l’opera rispetti le norme vigenti nel momento in cui viene presentata la domanda;
- la disciplina edilizia impone che vengano rispettate le norme vigenti nel momento in cui è stato realizzato l’intervento.
Attraverso questo schema è possibile regolarizzare degli abusi edilizi che in passato sarebbero risultati insanabili, perché non conformi alle norme edilizie vigenti al momento della domanda o a quelle urbanistiche del passato.
La sanatoria dinamica o condizionata
Il Tar Campania, con la sentenza n. 1305/2025, interviene proprio su questo argomento, superando una rigidità che non è solo normativa, ma anche procedurale: il manufatto è sanabile purché vengano effettuati degli interventi edilizi indispensabili per raggiungere la conformità richiesta.
Ambito di applicazione e costi
La sanatoria dinamica non si può applicare quando manca completamente il titolo (situazione che richiede la doppia conformità), ma esclusivamente alle seguenti situazioni:
- quando sono presenti delle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla Scia;
- in presenza di variazioni essenziali;
- in caso di assenza o difformità della Scia ordinaria.
Per il rilascio della sanatoria dinamica è necessario pagare una oblazione pari al doppio del contributo di costruzione: si va da un minimo di 1.032 euro ad un massimo di 10.328 euro per le difformità parziali.
Ammissibilità di interventi di ripristino
I giudici campani hanno chiarito che il privato ha un ruolo attivo nella regolarizzazione degli abusi edilizi:
- diritto di proposta: il cittadino ha la possibilità di proporre le prescrizioni e gli interventi necessari per rendere conforme l’immobile;
- obbligo di istruttoria del Comune: gli uffici tecnici preposti sono obbligati ad esaminare il piano di ripristino che è stato presentato e non possono rigettare l’istanza di sanatoria solo perché l’attuale opera non è conforme.
Valutazione sulla conformità finale
La sentenza 1305/2025 delinea anche il cuore operativo della sanatoria dinamica, spiegando come debba essere effettuata la valutazione sulla conformità finale.
Viene modificato radicalmente il modo attraverso il quale gli uffici tecnici del Comune debbano esaminare le pratiche di sanatoria:
- oggetto del confronto: i tecnici comunali non devono limitarsi a confrontare quale sia lo stato di fatto abusivo con la norma. La valutazione di conformità deve essere effettuata confrontando il risultato degli interventi di ripristino con la disciplina urbanistica ed edilizia applicabile;
- obbligo di istruttoria del progetto: l’istanza di sanatoria non può essere respinta perché attualmente l’opera è difforme, nel caso in cui il privato abbia proposto dei lavori idonei a rimuovere le irregolarità. Gli uffici tecnici devono valutare se il progetto di adeguamento sia tecnicamente idoneo a garantire il rispetto delle norme vigenti urbanistiche e quelle dell’imposta di costruzione;
- superamento dei blocchi amministrativi: l’accertamento di conformità non deve essere semplicemente un atto fotografico, attraverso il quale rilevare un illecito passato. Ma deve guardare il procedimento proiettato verso il futuro: nel momento in cui il risultato finale del progetto è conforme, il titolo deve essere rilasciato, anche quando l’opera di partenza è difforme;
- responsabilità tecnica: il privato e i suoi progettisti devono individuare e proporre le misure necessarie per regolarizzare l’immobile. L’amministrazione conserva il potere-dovere di verificare che gli interventi proposti siano sufficienti a raggiungere la conformità finale richiesta dalla legge.
