Importante pronuncia in materia di sanatoria asimmetrica e compatibilità paesaggistica arriva dalla sentenza n. 166 del 20 gennaio 2026 del Tar Sicilia, sezione staccata di Catania (Sezione V), che ha avuto il merito di far luce su alcuni punti del Decreto Salva Casa.
Ricordiamo che mentre la sanatoria ordinaria prevede che l’opera sia conforme alle norme in vigore nel momento in cui il manufatto è stato costruito ed a quelle del momento in cui è stata inoltrata l’istanza, la sanatoria asimmetrica (o doppia conformità leggera) divide i requisiti:
- per quanto riguarda la conformità urbanistica, l’opera deve rispettare la disciplina che era in vigore nel momento in cui viene presentata la domanda;
- per la conformità edilizia il manufatto deve rispettare i requisiti tecnici in vigore nel momento della realizzazione dell’abuso.
Sanatoria asimmetrica, si supera l’impasse burocratica
La sentenza n. 166/2026 del Tar Catania è quanto mai importante, perché serve a sbloccare l’impasse burocratica che si è venuta a creare tra il nuovo Decreto Salva Casa e le Soprintendenze, le quali, almeno nella maggior parte dei casi, tendevano ad ignorare le semplificazioni del legislatore.
La decisione sulla sanatoria asimmetrica si sviluppa su tre importanti pilastri.
Il primo riguarda il superamento del divieto dei nuovi volumi: prima che entrasse in vigore il Salva Casa l’accertamento di compatibilità paesaggistica – ai sensi dell’articolo 167 del Dlgs n. 42/2004 – era vietato nel caso in cui l’abuso avesse creato dei volumi o delle superfici. Il Tar Catania ha chiarito che il nuovo articolo 36-bis del Dpr n. 380/2001 prevale: la Soprintendenza deve valutare nel merito anche piccoli incrementi volumetrici, senza opporre dei no a priori.
Il secondo pilastro è relativo alla procedura d’ufficio e ai termini: i giudici hanno sottolineato che una volta che è stata presentata l’istanza di sanatoria asimmetrica, il Comune ha l’obbligo di trasmettere la documentazione alla Soprintendenza. Quest’ultima ha 180 giorni per esprimersi. Il parere è vincolato ad una valutazione tecnica di armonia con il paesaggio e non può essere una semplice sanzione punitiva per l’illegalità che è stata commessa.
Terzo ed ultimo pilastro è costituito dalla piena applicabilità in Sicilia: nonostante l’autonomia regionale, le norme di semplificazioni del Salva Casa che sono state recepite in Sicilia costituiscono dei principi fondamentali, che devono essere applicati uniformemente, in modo da garantire la parità di trattamento dei cittadini che intendono regolarizzare delle difformità parziali.
Obbligo di valutazione nel merito
Punto focale della presa di posizione dei giudici catanesi è l’obbligo di valutazione nel merito, che segna la fine del no ideologico delle Soprintendenze. In precedenza, se un abuso comportava un aumento di cubatura in area vincolata, l’autorità paesaggistica rigettava la pratica automaticamente (diniego formale).
Grazie al nuovo assetto normativo che è stato introdotto attraverso il Decreto Salva Casa, questo automatismo non è più legittimo. Ai fini pratici questo implica:
- la Soprintendenza non può più limitarsi a constatare che è stato creato nuovo volume per negare la sanatoria. Ha l’obbligo di analizzare se quel volume abbia alterato effettivamente il pregio estetico o l’integrità del territorio;
- il parere deve essere puntuale e analitico. Se l’autorità nega la compatibilità, deve spiegare tecnicamente perché quell’opera specifica (come può essere un balcone chiuso o una tettoia) danneggi il paesaggio circostante. Non bastano più formule di rito generiche;
- la valutazione deve pesare l’interesse pubblico alla tutela del paesaggio contro l’interesse del privato alla conservazione del bene, specialmente se l’intervento è di modesta entità o mimetizzato nel contesto urbano.
- anche se l’opera è stata realizzata senza autorizzazione preventiva, la Soprintendenza deve porsi nella condizione di valutare se, qualora fosse stata richiesta prima, quell’opera sarebbe stata utilizzabile secondo i criteri di tutela del Dlgs. 42/2004.
Sanatoria asimmetrica e distanze tra costruzioni
Uno dei temi che è stato affrontato all’interno della sentenza riguarda la distanza tra le costruzioni: i giudici hanno adottato un approccio pragmatico, coordinando i limiti previsti dal Decreto Ministeriale 1444/1968 come le nuove tolleranze del Salva casa.
Inderogabilità dei 10 metri
Il TAR ha ribadito che la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate (prevista dall’articolo 9 del Decreto Ministeriale 1444/68) ha carattere imperativo, poiché volta a prevenire la formazione di intercapedini dannose per l’igiene e la salute pubblica.
Tuttavia, la sentenza chiarisce che tale limite va applicato con logica di preesistenza.
Tolleranze costruttive
Una novità fondamentale citata è l’ampliamento delle tolleranze.
Se lo scostamento dalle distanze legali rientra nel limite del 2%, 3%, 4% o 5% (a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare), l’irregolarità non costituisce abuso edilizio e non richiede sanatoria, come previsto dal nuovo testo dell’articolo 34-bis del Dpr 380/2001.
Distanze e vincoli paesaggistici
Il TAR Catania ha sottolineato che, se l’opera da sanare rispetta le distanze minime tra edifici ma ricade in zona vincolata, la Soprintendenza non può usare il tema delle distanze (che è di competenza comunale) per negare la compatibilità paesaggistica, a meno che la vicinanza eccessiva non pregiudichi la visuale o il decoro del vincolo.
