Se da un lato le Regioni ad essersi allineate con il Salva Casa sono ancora poche, i Comuni, dal canto loro, stanno predisponendo la nuova modulistica edilizia. Ricordiamo che la documentazione dovrebbe essere stata aggiornata entro lo scorso 23 maggio. Le Regioni che hanno adottato i 4 moduli relativi a Cila, Scia, Scia alternativa al permesso di soggiorno e permesso di costruire sono 9. Ad essere in regola sono:
- Piemonte, Dgr n. 4-1118 del 20 maggio 2025;
- Sicilia, Da n. 123/GAB del 14 maggio 2025;
- Toscana, Decreto n. 10133 del 14 maggio 2025;
- Umbria, Dgr n. 439 del 14 maggio 2025;
- Lazio, Determinazione G05745 del 9 maggio 2025;
- Basilicata, Dgr n. 246 del 8 maggio 2025;
- Liguria, Ddg n. 3295 del 7 maggio 2025;
- Campania, Dgr n. 252 del 6 maggio 2025;
- Lombardia, Dgr n. XI/4246 del 15 aprile 2025.
Salva Casa, come cambia la modulistica edilizia
A fare il punto della situazione sulla modulistica edilizia ci ha pensato l’Ance, attraverso il dossier del 23 maggio 2025 intitolato La modulistica edilizia aggiornata al DL 69/2024, attraverso il quale sono state approfondite le modifiche introdotte nella modulistica che è stata adottata a livello nazionale. Il documento è di particolare importanza perché contribuisce a fornire un quadro completo degli adeguamenti che devono recepire le Regioni, partendo dai moduli unificati fino ad includere le disposizioni che sono state introdotte attraverso il Salva Casa – ossia il Decreto Legge 69/2024, convertito, con alcune modifiche, dalla Legge n. 105/2024 -.
Tra le novità più importanti introdotte dal Salva Casa c’è la semplificazione delle procedure attraverso le quali è possibile ottenere lo stato legittimo dell’immobile. Le nuove disposizioni hanno una portata realmente dirompente sul settore, tanto che nel corso del mese di gennaio il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha diffuso una serie di linee guida.
La Conferenza unificata – il 27 marzo 2025 – ha delineato quali dovessero essere le integrazioni e le modifiche ai moduli della Cila, della Scia, della Scia alternativa al permesso di costruire e del permesso di costruire.
A questo punto la palla è passata alle amministrazioni locali, che si devono attivare per adottare la nuova modulistica unificata, in modo da gestire le pratiche rispettando la nuova normativa. Ma soprattutto gestendo la documentazione nel modo più efficiente possibile.
Titoli abilitativi e modulistiche, le responsabilità dei Comuni
Tra i dubbi che sono sorti sull’applicazione del Salva Casa c’è la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile. La nuova normativa stabilisce che è possibile dimostrare l’esistenza dello stato legittimo basandosi sull’ultimo (in ordine cronologico) titolo edilizio e non appoggiandosi unicamente sui titoli tradizionali. Possono essere utilizzati anche gli strumenti di regolarizzazione.
Stando a quanto indicato dalle linee guida del Ministero delle Infrastrutture, la verifica della legittimità dei titoli pregressi non deve portare l’amministrazione pubblica a riesaminare i precedenti titoli.
Quale conseguenza ha tutto questo? Molto semplicemente che eventuali difformità che sono state riscontrate tra lo stato di fatto e i progetti indicati nelle richieste di rilascio dei titoli o negli altri documenti non possono essere contestate per appurare la mancanza dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto se non sono state contestate in passato per negare l’ottenimento del relativo titolo legittimo.
Su questo argomento è entrato a gamba tesa il Tar Lombardia, il quale ha posto il proprio diniego ad una richiesta di regolarizzazione implicita: la sussistenza dello stato legittimo è subordinata alla condizione che nel momento in cui è stato rilasciato il titolo, l’amministrazione abbia provveduto a verificare la legittimità dei titoli pregressi. Con questa presa di posizione il Tar Lombardia ha sostanzialmente affermato che la Pubblica Amministrazione deve procedere con il riesame, mentre i giudici sono sostanzialmente in contrasto con le stesse linee guida del Mit.
Salva Casa, le indicazioni dell’Anci
Stefania Dota, vicesegretaria generale di Anci Nazionale, con l’intento di dare un orientamento ai Comuni che devono gestire le pratiche di regolarizzazione, ha spiegato che data l’assenza di un orientamento giurisprudenziale definitivo, devono essere applicate le indicazioni fornite dal Mit, che ha specificato che non è necessario verificare retroattivamente tutti i titoli ottenuti in precedenza.
L’informazione fornita da Stefania Dota ha un impatto immediato sulla redazione della documentazione, che dovrà essere realizzata in modo che non si rendano necessarie delle verifiche. In mancanza di indicazioni ufficiali o, addirittura, se dovesse arrivare una sentenza firmata dal Consiglio di Stato che sia arrivata ad una conclusione differente rispetto a quanto hanno previsto i giudici del Tar Lombardia, le amministrazioni comunali si potrebbero trovare nella situazione di modificare nuovamente la modulistica.
I cambi d’uso e i sottotetti
Tra le novità introdotte dal Salva Casa c’è anche la semplificazione dei cambi di destinazione e il recupero dei sottotetti. In questo caso è stato lasciato del margine di azione agli Enti locali. Stando alle indicazioni fornite dall’Anci – almeno per quanto riguarda i cambi di destinazione d’uso – i Comuni hanno la possibilità di introdurre delle condizioni ben precise, ma devono anche esplicitare le relative motivazioni: tra queste potrebbe esserci la necessità di tutelare il decoro urbano o gli equilibri insediativi.
Altro discorso è il recupero dei sottotetti: l’Anci spiega che non siamo davanti ad una liberalizzazione automatica, ma stiamo parlando di una base dalla quale le Regioni possono partire.
