Il 4 dicembre 2025 il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge delega sulla riforma del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), il cui obiettivo è una revisione organica della normativa che dovrebbe servire a semplificare le procedure a ad unificare le norme.
Uno delle voci più importanti è costituita dall’introduzione di un Codice dell’Edilizia, che servirà a ridurre i titoli abilitativi (stiamo pensando al permesso di costruire, alla Scia e all’edilizia libera) e, soprattutto, dovrebbe essere superata la doppia conformità richiesta fino ad oggi per gli abusi più vecchi – quelli antecedenti al 1967, per intenderci -. E’ prevista una sanatoria semplificata, che si baserà sulla sicurezza, oltre a prendere in considerazione la sostenibilità, la sicurezza sismica ed energetica e una serie di coordinamenti tra i vari livelli di Governo.
La riforma del Testo Unico dell’Edilizia ha un obiettivo ben preciso: realizzare una maggiore uniformità, efficienza e certezza del diritto; introducendo, allo stesso tempo, i principi di sostenibilità e inclusività.
Riforma del Testo Unico dell’Edilizia
Il Testo Unico dell’edilizia si poggia su sei pilastri fondamentali che servono a semplificare il sistema e a garantire la certezza del diritto. Oltre a favorire la rigenerazione urbana. Vediamo quali sono.
Semplificazione dei titoli abilitativi
Uno degli obiettivi che ci si è prefissati con il nuovo codice è quello di andare a ridurre i titoli necessari per costruire, passando dagli attuali molteplici regimi ad una struttura leggermente più snella. L’intenzione sembrerebbe quella di ridurli a tre tipologie principali:
- edilizia libera: l’intento sarebbe quello di ampliare il ventaglio degli interventi che non richiedono delle comunicazioni;
- Cila/Scia: dovrebbero essere accorpate e dovrebbe essere introdotta una semplificazione per gli interventi di manutenzione e ristrutturazione leggera;
- permesso di costruire: la richiesta sarebbe limitata unicamente alle nuove costruzioni o alle trasformazioni più importanti.
C’è l’intenzione, inoltre, di potenziare il meccanismo del silenzio-assenso, in modo da evitare che l’inerzia della Pubblica Amministrazione blocchi i cantieri.
Superamento della doppia conformità
Il superamento della doppia conformità per le difformità parziali e le variazioni essenziali, indubbiamente, è uno dei punti più attesi della riforma.
L’obiettivo è quello di permettere di sanare le piccole irregolarità storiche che non pregiudicano la sicurezza del manufatto con il pagamento di una sanzione proporzionale. L’opera non dovrà necessariamente rispondere a dei requisiti urbanistici odierni, che spesso risultano impossibili da soddisfare almeno per gli edifici più vecchi.
Certificazione dello stato legittimo
Attraverso la riforma del Testo Unico dell’Edilizia si vogliono facilitare le compravendite e l’accesso ai bonus edilizi. Viene, quindi, definito in modo preciso ed univoco come debba essere dimostrato lo stato legittimo di un immobile: quando il titolo abilitativo originario è irreperibile – situazione molto comune per gli immobili che sono stati realizzati prima del 1967 – lo stato legittimo può essere desunto dalle informazioni catastali o da altri documenti probanti, come le planimetrie storiche o le riprese aerofotogrammetriche.
Nuove tolleranze costruttive ed esecutive
Vengono recepite e rese strutturali le tolleranze che sono state introdotte attraverso il Decreto Salva Casa per gli interventi che sono stati realizzati fino allo scorso 24 maggio 2024:
- le soglie di tolleranza relative all’altezza, ai distacchi e alle cubature diventano variabili sulla base della superficie utile: per i grandi edifici fino al 2% e per le unità inferiori a 60 metri quadrati il 6%;
- sono definite in modo chiaro e cristallino le tolleranze esecutive, come il minore dimensionamento dell’edificio o la diversa collocazione di elementi non strutturali.
Digitalizzazione e sportello unico
La riforma del Testo Unico dell’Edilizia introduce l’adozione di una modulistica nazionale digitale ed uniforme: assumerà maggiore importanza lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), che diventerà l’unico punto di contatto telematico. Le amministrazioni saranno obbligate a dialogare e ad interoperare tra loro per l’acquisizione d’ufficio di eventuali pareri ed autorizzazioni.
Mutamento della destinazione d’uso
Verrà introdotta una maggiore flessibilità per il cambio di destinazione d’uso degli immobili, che potrà essere effettuato anche all’interno della stessa categoria funzionale o tra diverse. Il cambio, però, deve essere finalizzato alla rigenerazione urbana e non deve comportare un aumento del carico urbanistico rilevante.
Testo Unico dell’Edilizia, a che punto è la riforma
La riforma del Testo Unico dell’Edilizia ha superato il primo scoglio istituzionale lo scorso 4 dicembre 2025 quando è stata approvata in Consiglio dei Ministri (è arrivato il via libera allo schema di Disegno di Legge Delega).
Una volta che il Parlamento avrà approvato la legge delega, il Governo avrà il mandato per emanare i decreti legislativi necessari entro i termini stabili, che generalmente sono fissati in 12 massimo 24 mesi. All’interno di questi decreti saranno contenute le norme tecniche ed operative di dettaglio.
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