L’utilizzo delle parti comuni condominiali durante questo periodo caratterizzato dal rischio della pandemia ci ricorda sempre l’esistenza di regole precise per quanto riguarda la possibilità di utilizzo delle parti comuni.
Ai sensi dell’art. 1102 del Codice civile, l’uso di un bene o servizio comune da parte di ciascun condomino è soggetto solo a due divieti:
- non alterarne la normale ed originaria destinazione e
- non impedire agli altri condomini di fare ugualmente uso del bene stesso secondo il loro diritto.
Ogni partecipante al condominio ha dunque diritto di godere di una parte o servizio comune in modo pieno, nel rispetto di questi limiti.
Con il diffondersi dell’epidemia da Coronavirus, la collettività condominiale si è trovata a dover rispettare ulteriori prescrizioni che sono contenute nella normativa prevista per l’emergenza in corso. E’ il DL 19/2020, in particolare, che contiene misure volte a contrastare i rischi sanitari derivanti dalla diffusione del virus Covid-19, tra le quali, ad esempio, la limitazione della circolazione delle persone, anche prevedendo limitazioni alla possibilità di allontanarsi dalla propria residenza, domicilio o dimora, salve specifiche ragioni; l’applicazione della misura della quarantena precauzionale ai soggetti che hanno avuto contatti stretti con casi confermati di malattia infettiva diffusiva o che rientrano dall’estero; il divieto assoluto di allontanarsi dalla propria abitazione per le persone positive al virus; la limitazione o il divieto delle riunioni o degli assembramenti in luoghi pubblici o aperti al pubblico.
Queste misure, per i condomini, si traducono nella possibilità di continuare a fruire delle parti comuni solo compatibilmente con il rigoroso rispetto delle nuove limitazioni, dato che sono imposte da una normativa di ordine pubblico che quindi prevale su quella condominiale.
Il singolo condomino potrà, quindi, certamente percorrere le parti comuni ma non potrà stazionare nell’atrio o nel cortile o nei vialetti condominiali con altri condomini senza violare il divieto di assembramenti, né sembra possibile organizzare riunioni anche se con la partecipazione dei soli consiglieri e dell’amministratore.
Anche le strutture condominiali, quali campi da calcetto, da tennis, da bocce, devono ritenersi inibite tenendo conto che il DL 19/2020, tutt’ora in vigore, vieta ogni altra forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo, ricreativo e religioso.
Inoltre, anche i condomini titolari di attività sospese, non possono consentire l’accesso agli uffici da parte del pubblico, evitando così l’afflusso pericoloso di clienti nel caseggiato: in caso contrario saranno soggetti alle sanzioni amministrative previste dal DL 19/2020.
Il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini, è posto in capo all’amministratore il quale dovrà portarli a conoscenza delle misure preventive anti-coronavirus predisposte dal Ministero della Salute, consigliando loro un utilizzo moderato ed alternato ad esempio di scale e ascensore, in modo tale da evitare l’uso contemporaneo a più persone e limitando, così, al minimo i contatti stretti fra queste.
Non si può, però, pretendere dall’amministratore un dovere di vigilanza stretta sulle condotte illecite dei condomini o, addirittura, un dovere di reazione, posto che si tratta di norme di rilevanza pubblica cogente, al cui rispetto sono chiamati i singoli cittadini.
Per quanto però riguarda i lastrici o le terrazze a livello comuni posti alla sommità dell’edificio, l’amministratore ha il dovere si rendere inaccessibili quelli non calpestabili o non fruibili in base alle ordinarie norme di sicurezza.
