Sfruttare al meglio il sottotetto è uno dei desideri di molti proprietari immobiliari. Ma quando, effettivamente, può essere considerato abitabile, almeno da un punto di vista urbanistico? La domanda diventa attuale all’indomani dell’approvazione del Piano Casa, perché sono in molti a chiedersi se sia possibile cumulare la premialità prevista dalla nuova normativa con quella del PRG sull’altezza. Ma non solo: in quale modo incide il Salva Casa sulla legittimità degli interventi di recupero effettuati nei sottotetti?
A chiarire questi dubbi ci ha pensato il Consiglio di Stato attraverso la sentenza n. 6595 del 24 luglio 2025.
Sottotetto, come gestire le sopraelevazioni
Quando si parla di premialità volumetriche è necessario fare i conti con una serie di strumenti urbanistici comunali, con una molteplicità di leggi regionali e statali che possono mettere in difficoltà gli operatori del settore. Non sempre è facile utilizzare in modo corretto le premialità volumetriche: il rischio di contenziosi con l’amministrazione pubblica è dietro l’angolo.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6595 del 24 luglio 2025, si è soffermato su un argomento estremamente delicato: la possibilità di sommare la sopraelevazione prevista dal Piano Casa con l’incremento di altezza di 1,70 metri necessari per realizzare un sottotetto abitabile. L’operazione finita sotto la lente d’ingrandimento dei giudici è legata ad un intervento di demolizione e ricostruzione.
Entrando un po’ più nel dettaglio, i giudici si sono trovati ad analizzare un’istanza di riesame presentata da dei proprietari di un immobile, che confina con un manufatto oggetto di un intervento edilizio, il quale si è sviluppato con la parziale demolizione e successiva ricostruzione dello stesso, trasformandolo in un fabbricato residenziale (i lavori erano assentiti ai sensi dell’articolo 4 della Legge Regionale del Piemonte n. 20/2009).
Le lamentele dei ricorrenti sono le seguenti:
- non è stata rispettata l’altezza massima prevista degli strumenti urbanistici;
- sono state cumulate illegittimamente le premialità del PRG – che prevede 1,70 m per il sottotetto abitabile – e quelle previste dalla legge regionale che permettono la sopraelevazione di un piano;
- non sono stati verificati gli altri parametri qualitativi, nei quali rientra il rapporto di copertura.
L’istanza è stata respinta dal Comune, che ha confermato che il titolo edilizio fosse legittimo e ha rigettato l’annullamento in autotutela. I ricorrenti si sono rivolti al Tar e la pratica, successivamente, è finita sul tavolo del Consiglio di Stato.
Punti fermi: il quadro normativo
Per comprendere a pieno la situazione è necessario analizzare il quadro normativo all’interno del quale si muove la vicenda che stiamo analizzando. In questo contesto è importante quanto previsto dall’articolo 4, comma 5 della Legge Regionale del Piemonte n. 20/2009, grazie alla quale è possibile superare l’altezza massima prevista dagli strumenti urbanistici quanto basta per sopraelevare un piano. Ma non solo: le NTA del PRG permettono di incrementare l’altezza di 1,70 metri nel caso in cui si avesse intenzione di realizzare un sottotetto abitabile.
Benché l’ipotesi non fosse applicabile direttamente al caso preso in esame, il Consiglio di Stato ha valorizzato la finalità di contenimento del consumo del suolo contenuta all’interno del nuovo articolo 2-bis, comma 1-quater del TUE, che è stata introdotta attraverso il Decreto Salva Casa (o più correttamente il Decreto Legge n. 69/024). Questo orientamento giurisprudenziale indicherebbe la volontà di recuperare i sottotetti.
Cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Grazie alla legge di conversione del Salva Casa è stato modificato l’articolo 2 bis del Dpr n. 380/2001, il quale prevede che:
gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra edifici e confini.
Sostanzialmente viene introdotto un principio statale per recuperare i sottotetti, attraverso il quale sono stati definiti dei requisiti minimi chiari e delle deroghe ben precise per quanto riguarda le altezze e le distanze. Perché queste norme vengano applicate, però, è necessario che sia presente una normativa regionale dedicata, attraverso la quale possa essere ampliata l’effettiva portata della norma a dei contesti che, sotto il profilo giuridico, siano solidi ed operativi.
Le eventuali deroghe scattano esclusivamente nel momento in cui:
- prima della presentazione dell’istanza di recupero l’edificio sia legittimo o sia stato sanato prima della sua presentazione;
- vengano rispettate le distanze previste nel momento in cui era stato realizzato il manufatto originario;
- forma e superficie del sottotetto rimangano immutate e delimitate dalle pareti perimetrali;
- non venga superata l’altezza massima consentita.
Cumulo legittimo e nozione di sottotetto
Soffermandosi sul caso preso in esame, i ricorrenti chiedevano se il sottotetto potesse essere definito come tale o fosse un ulteriore piano fuori terra.
La risposta fornita dal Consiglio di Stato è chiara: il sottotetto deve essere inteso come quello spazio che è compreso tra l’intradosso della copertura e l’estradosso del solaio sottostante (definizione prevista dall’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo).
Palazzo Spada ha respinto l’appello spiegando che:
- prima dell’intervento non esisteva un sottotetto abitabile;
- dopo l’intervento il quarto piano ha tutte le caratteristiche del sottotetto abitabile: è collocato sotto una falda inclinata dell’8% ed è ricompreso tra il solaio del piano sottostante e l’intradosso della copertura.
Quando manca un divieto espresso di cumulare i due benefici – quello del piano in più + 1,70m – la scelta di fruirne è pienamente legittima, purché non venga superata l’altezza massima virtuale.
