La plusvalenza maturata a seguito della vendita di un immobile è tassabile anche quando non c’è volontà di ottenere un guadagno. A fare il punto della situazione è la Cassazione, la quale ha analizzato il caso di un contribuente che ha ceduto una casa non adibita ad abitazione principale entro i cinque anni dall’acquisto.
Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire cosa sia successo.
Plusvalenza maturata dopo la vendita.
Con la sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025 la Corte di Cassazione ha fornito una serie di chiarimenti sulla plusvalenza maturata a seguito della vendita di un immobile. Nel momento in cui non sia stato adibito a prima casa – con la sola esclusione dell’eredità – e venga ceduto dopo essere stato acquisito da meno di cinque anni, il guadagno ottenuto è tassabile.
La questione è nata a seguito della ricezione da parte di un contribuente di un avviso di accertamento inviato dall’Agenzia delle Entrate, attraverso il quale l’ente aveva intenzione di recuperare le tasse relativa alla plusvalenza ottenuta a seguito della vendita di un immobile, che era stato acquistato un anno prima ad un prezzo più basso.
Stando ai dati in possesso dell’AdE, l’immobile non era mai stato utilizzato come abitazione principale dal venditore o dalla sua famiglia.
A livello normativo, per gestire la faccenda è necessario fare riferimento all’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir: la norma include tra i redditi diversi le plusvalenze che derivano dalla vendita degli immobili che sono stati acquistati o costruiti da meno di cinque anni. Fanno eccezione a questa regola quelli che sono stati ereditati o che vengono utilizzati come abitazione principale nel periodo compreso tra l’acquisto e la vendita.
Il contribuente ha deciso di impugnare l’avviso di accertamento: ha ottenuto una prima pronuncia favorevole, che però è stata respinta in secondo grado, dove è stato dato ragione all’Agenzia delle Entrate. A questo punto è stato presentato il ricorso alla Cassazione, dove è stato nuovamente respinto.
La plusvalenza viene tassata
I giudici, nel motivare la loro sentenza, hanno sottolineato che l’articolo 67 del Tuir stabilisce che nel caso in cui vengano realizzate delle plusvalenze per degli immobili venduti entro cinque dal loro acquisti deve essere tassata, sempre che non si verifichino le seguenti situazioni:
- l’immobile sia stato acquisito per successione;
- l’immobile sia stato utilizzato come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari nella maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita.
La Corte di Cassazione, tra l’altro, ha sottolineato che il testo della norma si sofferma unicamente alla residenza effettiva: con questo termine, in altre parole, ci si riferisce unicamente alla dimora abituale e non ai dati anagrafici. Stando a questo presupposto, questo starebbe a dimostrare che:
- il contribuente ha la possibilità di dimostrare che ha abitato stabilmente all’interno di un determinato immobile, anche quando non vi risulta residente;
- l’amministrazione tributaria, allo stesso modo, ha la possibilità di usare delle presunzioni per sostenere che una determinata abitazione non sia stata adibita realmente a residenza principale anche quando risulta tale all’anagrafe comunale.
Il senso della norma
La norma ha un motivo ben preciso, che viene ribadito dalla Corte di Cassazione: si vogliono contrastare eventuali operazioni speculative. Viene ritenuta tale qualsiasi tipo di operazione che viene effettuata entro i cinque anni dall’acquisto dell’immobile, senza che questo sia stato adibito ad abitazione principale.
Il fatto che il venditore non abbia avuto avuto intenzione di lucrare sull’operazione è un fattore irrilevante. Da un punto di vista fiscale conta solo il fatto: nel momento in cui un immobile viene venduto entro cinque anni e non è stato utilizzato come dimora principale dal proprietario o dai suoi familiari, la plusvalenza ottenuta deve essere tassata.
La conclusione a cui è giunta la Cassazione, a questo punto, è evidente: non c’è alcun errore nella sentenza della Commissione Tributaria Regionale, che ha ritenuto che l’operazione avesse intento speculativo dato la breve distanza temporale tra l’acquisto e la vendita.
