La gestione fiscale degli immobili oggetto di interventi edilizi agevolati continua a riservare nodi interpretativi complessi, specialmente in presenza di più titolari e trasferimenti di quote. Un tema particolarmente delicato per professionisti e tecnici del settore riguarda la plusvalenza da Superbonus in caso di comproprietà, con specifico riferimento alle situazioni in cui i lavori di riqualificazione siano stati interamente sostenuti da uno solo dei comproprietari, mentre gli altri decidano successivamente di cedere la propria quota dell’immobile.
A fare chiarezza su questo scenario operativo è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 158 del 10 agosto 2026. L’Amministrazione finanziaria ha fornito indicazioni fondamentali per stabilire quando scatti il presupposto impositivo, quali somme possano essere considerate nel calcolo e come impatti la provenienza delle singole quote immobiliari.
Estensione della plusvalenza Superbonus
La disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 ha inserito nell’articolo 67 del TUIR una nuova fattispecie di reddito diverso (lettera b-bis), la quale colpisce le cessioni a titolo oneroso di immobili interessati da interventi agevolati al 110% o 90% concluse da non più di dieci anni dalla fine dei lavori. La norma fissa un principio di carattere oggettivo: l’imposta si applica in virtù del fatto che l’immobile sia stato oggetto dei lavori agevolati, a prescindere da chi abbia formalmente sostenuto le spese o fruito della detrazione fiscale.
Di conseguenza, anche il comproprietario che non ha speso un solo euro per la ristrutturazione e non ha beneficiato di alcun incentivo (né in dichiarazione dei redditi, né tramite sconto in fattura o cessione del credito) è soggetto alla tassazione della plusvalenza da Superbonus. Ciò che rileva per la norma è l’incremento di valore potenziale dell’immobile a seguito del cantiere, indipendentemente dall’esborso finanziario diretto dei singoli contitolari.
Come si determina il costo fiscalmente riconosciuto per chi non ha sostenuto spese
Il punto cruciale chiarito dall’Agenzia delle Entrate riguarda la determinazione della base imponibile e le modalità per il calcolo della plusvalenza nella vendita di un immobile ristrutturato. Ai sensi dell’articolo 68 del TUIR, il guadagno tassabile è dato dalla differenza tra il corrispettivo percepito al momento del rogito e il costo fiscalmente riconosciuto, formato dal prezzo di acquisto (o costo di costruzione) incrementato dai costi inerenti all’immobile.
Nel caso del comproprietario che non ha finanziato gli interventi, nasce una netta asimmetria fiscale:
- gli interventi eseguiti dall’altro comproprietario rendono l’immobile (e la relativa quota) teoricamente soggetto alla plusvalenza;
- tuttavia, il comproprietario cedente non può sommare al proprio costo di acquisto le spese sostenute dall’altro contitolare.
In sostanza, ciascun venditore può incrementare il proprio valore d’acquisto originario esclusivamente con le spese da lui direttamente ed effettivamente sostenute e documentate. Per il comproprietario inattivo, dunque, la plusvalenza si calcolerà semplicemente sottraendo al prezzo di vendita della quota il solo costo storico di acquisizione, rendendo l’importo soggetto a tassazione proporzionalmente più elevato.
L’esclusione della plusvalenza Superbonus per l’immobile ereditato
Un altro elemento determinante nella valutazione dei trasferimenti riguarda il titolo d’acquisto della quota. La legge prevede un’esclusione espressa per gli immobili acquisiti per successione a causa di morte, i quali non generano mai plusvalenza post-Superbonus. Quando però l’immobile appartiene a un soggetto in virtù di titoli d’acquisto differenti (ad esempio in parte ereditato e in parte acquistato a titolo oneroso), si applica il principio della tassazione pro-quota.
Per la porzione di proprietà ricevuta per successione, la disciplina sulla plusvalenza da Superbonus per l’immobile ereditato non trova applicazione e l’operazione rimane totalmente esente da imposta. Diversamente, la porzione acquistata mediante compravendita, permuta o altro atto a titolo oneroso rientra appieno nel perimetro applicativo. Nel contesto della cessione di quote in comproprietà, il professionista deve quindi ricostruire con esattezza la provenienza storica di ciascuna frazione dell’immobile per isolare solo la parte effettivamente imponibile.
Documentazione introvabile e ricorso alla perizia giurata per il costo d’acquisto
Molto spesso i fabbricati oggetto di interventi Superbonus sono stati acquistati o costruiti molti decenni prima della vendita, rendendo impossibile reperire gli atti originari o le fatture di costruzione. In assenza dei documenti storici che attestino il valore d’acquisto, l’Agenzia delle Entrate ha confermato la possibilità di ricorrere a strumenti integrativi di stima.
In questi casi, per determinare il valore di partenza su cui calcolare la plusvalenza, è ammesso l’utilizzo di una perizia giurata per la determinazione del costo di acquisto, redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito). Il valore periziato riferito all’immobile prima dell’esecuzione dei lavori agevolati costituisce il nuovo parametro di riferimento. Qualora l’acquisto o la costruzione risalgano a oltre cinque anni prima della vendita, tale importo stimato può essere ulteriormente rivalutato sulla base delle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo. L’adozione di questo strumento risolve la problematica delle spese non documentate, consentendo alla perizia di fissare il valore dell’immobile in modo certo e garantendo al contribuente e al notaio una base di calcolo esente da contestazioni.
Opzioni di tassazione al rogito: ordinaria IRPEF o imposta sostitutiva al 26%
Una volta determinata la plusvalenza tassabile, occorre valutare la modalità di prelievo fiscale più conveniente per il cedente. La normativa consente di scegliere tra due regimi:
- tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza confluisce nei redditi diversi della dichiarazione dei redditi e viene tassata secondo le aliquote scaglionate individuali del contribuente;
- imposta sostitutiva: è possibile richiedere al notaio, direttamente in sede di stipula dell’atto di vendita, l’applicazione dell’imposta sostitutiva con aliquota al 26 per cento (ai sensi dell’art. 1, comma 496, della Legge n. 266/2005).
L’opzione per la ritenuta d’imposta al 26% risulta frequentemente la scelta più vantaggiosa per evitare che il guadagno straordinario della vendita faccia scattare scaglioni IRPEF superiori, a patto che sia richiesta contestualmente al rogito notarile.
Quadro di sintesi per i professionisti tecnici e fiscali
L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate offre punti fermi per i consulenti chiamati ad assistere i proprietari prima di un trasferimento immobiliare:
- la presenza di lavori Superbonus sull’immobile estende la fattispecie di plusvalenza a tutti i comproprietari che cedono la quota a titolo oneroso entro 10 anni;
- il costo d’acquisto della quota non può essere aumentato delle spese di ristrutturazione sostenute da altri comproprietari;
- l’esenzione vale esclusivamente pro-quota per le partecipazioni pervenute tramite successione;
- in mancanza di fatture storiche o contratti d’acquisto vecchi, la perizia di stima asseverata rappresenta una risorsa fondamentale per determinare correttamente la plusvalenza ed evitare spiacevoli accertamenti.
In vista delle compravendite, la ricostruzione analitica del titolo d’acquisto e della spesa sostenuta da ciascun contitolare diventa un passaggio preliminare prescritto per una corretta pianificazione fiscale e per evitare contenziosi in sede di stipula.
FAQ sulla plusvalenza Superbonus in caso di comproprietà
Sì. La disciplina della plusvalenza post-Superbonus (art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR) si applica all’immobile in quanto oggetto degli interventi agevolati, a prescindere da chi abbia sostenuto la spesa. Se il comproprietario cede la propria quota entro 10 anni dalla fine dei lavori, la cessione genera plusvalenza imponibile anche se egli non ha speso nulla e non ha fruito delle detrazioni.
No. Ai sensi dell’art. 68 del TUIR, ciascun venditore può incrementare il proprio costo d’acquisto fiscalmente riconosciuto solamente con le spese direttamente ed effettivamente sostenute da lui stesso. Il comproprietario che non ha pagato i lavori non può quindi sfruttare i costi sostenuti dall’altro contitolare per abbattere la propria base imponibile.
Si applica la tassazione pro-quota. Gli immobili (o le frazioni di quota) acquisiti per successione sono espressamente esclusi dalla disciplina della plusvalenza post-Superbonus e non pagano alcuna imposta. La plusvalenza verrà calcolata e tassata esclusivamente sulla porzione di quota acquisita a titolo oneroso (ad esempio tramite compravendita o permuta).
