La corretta gestione di un abuso edilizio parte dalla qualificazione del titolo necessario per realizzare un qualsiasi manufatto. In questo contesto comprendere se una piscina interrata sia una pertinenza o una nuova costruzione è importante: quando dovessero mancare i requisiti per farla rientrare nel primo caso, la sua realizzazione senza un permesso di costruzione si configura come un illecito sanzionabile con la demolizione.
Piscina interrata, una pertinenza o una nuova costruzione?
A fornire una serie di chiarimenti su questo argomento ci ha pensato il Tar Sicilia attraverso la sentenza n. 2702 del 9 dicembre 2025 che ha definito la natura di una piscina interrata analizzando nello specifico i criteri che distinguono tra la pertinenza urbanistica e una nuova costruzione.
L’approfondimento della natura dell’opera si articola sostanzialmente su tre pilastri. Vediamo nello specifico quali sono.
1. Il criterio della funzione ludica vs attività natatoria
Uno degli orientamenti consolidati in materia – che si può riscontrare in più pronunce del 2025 – è che la natura pertinenziale di una piscina interrata è legata all’uso che se ne fa:
- è una pertinenza nel momento in cui la piscina ha delle dimensioni ridotte ed è destinata esclusivamente a dei fini ludici od ornamentali. Non ha un’autonomia economica è ha l’unico scopo di migliorare la godibilità dell’edificio principale;
- è una nuova costruzione quando le dimensioni permettono un’attività natatoria agonistica e amatoriale: in questo caso caso l’opera ha una propria rilevanza urbanistica e deve essere richiesto il permesso di costruire.
2. Impatto volumetrico e urbanistico
Secondo i giudici siciliani perché una piscina interrata possa essere considerata una pertinenza deve rispettare alcuni limiti ben precisi:
- deve avere un volume inferiore al 20% rispetto a quello dell’edificio principale;
- anche se interrata, nel momento in cui determina delle trasformazioni permanenti ed invasive del suolo deve essere considerata come nuova costruzione ai sensi dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001.
3. Contesto vincolato e soluzioni alternative
Il TAR Sicilia ha posto particolare enfasi sui limiti derivanti dai vincoli specifici del territorio siciliano:
- autorizzazione paesaggistica: nelle zone vincolate, il limite urbanistico è assoluto. Non esiste opera minore o pertinenza che possa prescindere dal parere della Soprintendenza;
- compatibilità con il Pug/Prg: uno dei punti cruciali che sono stati chiariti dalla sentenza riguarda i limiti, che non sono solo nazionali (per i quali si deve fare riferimento al Testo Unico Edilizia), ma anche locali. Se il piano urbanistico comunale vieta incrementi di superficie coperta o impermeabilizzazione del suolo in zone agricole o protette, la piscina è illegittima a prescindere dalle sue dimensioni.
Piscina interrata, conseguenze della violazione dei limiti
Nel momento in cui i limiti che abbiamo appena visto vengono superati senza aver ottenuto il titolo idoneo, la piscina interrata viene qualificata come abuso edilizio primario. Questo comporta:
- l’ordinanza di demolizione e rimessione in pristino.
- l’impossibilità di sanatoria se l’opera contrasta con gli strumenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione (manca, in altre parole, la doppia conformità).
I parametri da tenere a mente
Uno degli elementi che si possono evincere dalla sentenza del Tar Sicilia sono i parametri per far rientrare una piscina interrata nelle pertinenze e quindi evitare di chiedere un titolo edilizio autonomo: è possibile rientrare in questa casistica nel momento in cui la diagonale massima è inferiore a 12,50 metri, valore che corrisponde alla metà della larghezza di una piscina agonistica.
Viene sostanzialmente adottato un nuovo parametro di misurazione: si passa dalla superficie espressa in metri quadri alla lunghezza massima diagonale (o al diametro) e all’attitudine natatoria e non solo ornamentale. Quando vengono superate queste dimensioni la realizzazione di una piscina interrata si configura come una nuova costruzione, per la quale è necessario chiedere il permesso di costruire, ai sensi dell’articolo 3 del Dpr. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
