Ha senso presentare un’istanza di sanatoria dopo che è stato emessa un’ordine di demolizione? L’avvio della pratica può far sperare che il provvedimento sanzionatorio venga sospeso ai sensi dell’ex art. 36 del Testo Unico Edilizia? In quale modo si deve comportare la Pubblica Amministrazione: è necessaria una nuova ingiunzione, nel caso in cui dovesse rigettare l’istanza?
La situazione appare un po’ contorta, ma si può venire a creare quando intorno ad uno stesso immobile vengono presentate diverse pratiche: quale di queste ha la priorità? A fare chiarezza sull’argomento ci ha pensato il Consiglio di Stato attraverso la sentenza n. 6074 dell’11 luglio 2025.
Ordine di demolizione e sanatoria, quali sono i rapporti
Il sistema sanzionatorio edilizio italiano appare particolarmente complesso: si vanno ad accavallare diverse norme, tra le quali è opportuno fare un po’ di ordine. Indubbiamente una delle questioni che possono aprire la porta a molteplici dubbi è costituita dal potenziale effetto sospensivo dell’istanza di accertamento di conformità su un ordinanza repressiva che è stata già adottata. La giustizia amministrativa, in più occasioni, ha già dovuto affrontare la questione e ha sottolineato come la data di presentazione della sanatoria giochi un ruolo chiaro sull’eventuale efficacia di un ordine di demolizione emesso dalla Pubblica Amministrazione.
Attraverso la sentenza n. 6074 dell’11 luglio 2025, il Consiglio di Stato ha ribadito che presentare un’istanza di sanatoria dopo l’adozione di un’ordinanza di demolizione ha un semplice effetto sospensivo, non ne determina la decadenza. Il principio espresso dai giudici è indubbiamente importante, perché ha delle ricadute operative particolarmente rilevanti, soprattutto quando devono essere gestiti i termini e i poteri sanzionatori residui nel caso in cui la domanda dovesse essere rigettata.
Il caso preso in esame dal Consiglio di Stato
La presa di posizione del Consiglio di Stato è arrivata dall’analisi di un caso specifico, nel quale un’amministrazione pubblica aveva emanato un’ordinanza di demolizione per alcune opere che erano state edificate senza titolo. Nell’estremo tentativo di regolarizzare la situazione, il destinatario del provvedimento decide – dopo aver ricevuto il provvedimento della P.A. – di presentare un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del Testo Unico Edilizia.
Il ricorso del privato è stato accolto dal TAR che ha ritenuto che l’amministrazione avrebbe dovuto emanare un nuovo provvedimento sanzionatorio. L’ordinanza impugnata era diventata inefficace perché è stata presentata la domanda di sanatoria nelle more del giudizio.
La decisione del giudice di primo grado è stata riformata dal Consiglio di Stato che ha ribadito che l’efficacia dell’ordinanza di demolizione viene sospesa dall’istanza di sanatoria. Non serve, però, a renderla inefficace o ad annullarla.
Una qualsiasi istanza che venga presentata ai sensi dell’ex articolo 36 del Dpr n. 380/2001 determina una sospensione temporanea del provvedimento di demolizione. Il quale torna ad essere nuovamente efficace in caso di rigetto: la piena operatività arriva senza la necessità di promuovere dei nuovi atti amministrativi.
Volendo sintetizzare al massimo non sono necessarie nuove ordinanze o la concessione di nuovi termini per la demolizione: il procedimento continua per la sua strada seguendo le tempistiche ordinarie.
Il quadro normativo
La normativa su cui si sono appoggiati i giudici è l’articolo 36 del Dpr n. 380/2001, attraverso il quale è stato disciplinato l’accertamento di conformità. Nel momento in cui il responsabile dell’abuso presenta un’istanza, l’Amministrazione può valutare la sanabilità dell’opera rispetto agli strumenti urbanistici vigenti e a quelli che erano in vigore nel momento in cui era stato realizzato.
In questo più ampio contesto appare anche particolarmente rilevante quanto previsto dall’articolo 31 del Testo Unico Edilizia, attraverso il quale è stata regolarizzata l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale, nel caso in non sia stato ottemperato all’ordine di demolizione entro 90 giorni.
È necessario, infine, richiamare i principi generali del procedimento amministrativo che sono previsti dalla Legge n. 241/1990, nei quali rientra anche quello di leale collaborazione e trasparenza. Non è prevista, però, la reiterazione di un provvedimento che risulti essere già valido ed efficace.
Ordine di demolizione e sanatoria, che cosa ne traiamo
Il Consiglio di Stato fornisce una serie di spunti particolarmente interessanti per i professionisti del settore:
- l’ordinanza di demolizione non viene annullata da un’istanza di accertamento. Ne arriva a sospendere al massimo l’effetto per un determinato periodo;
- nel momento in cui l’istanza viene rigettata, l’ordinanza viene riattivata in modo automatico: non è necessario emanare una nuova ingiunzione;
- se non viene ottemperato quanto disposto, è possibile disporre l’acquisizione gratuita senza la necessità di emanare ulteriori atti;
- non è necessario reiterare nuovamente l’ordine di demolizione. Non serve nemmeno concedere un nuovo termine: le tempistiche previste sono quelle dell’atto originario;
- nel caso in cui la sanatoria sia stata presentata prima dell’ordinanza, l’ordine di demolizione non può essere adottato legittimamente dall’amministrazione se l’istanza non è stata rigettata.
In altre parole l’ordinanza di demolizione congela la sanatoria, ma continua a rimanere valida e vincolante.
