Attraverso l’ordine di demolizione viene ripristinata la legalità urbanistica: a prevederlo è il Testo Unico Edilizia, il quale prevede l’utilizzo di questo strumento indipendentemente da quando sia stato realizzato l’abuso edilizio e dalla sorte personale del soggetto che lo ha effettuato. Nel caso in cui non dovesse essere ottemperato, il Dpr n. 380/2001 prevede che il bene venga acquisito in automatico al patrimonio comunale.
Ci stiamo addentrando in un tema caro a molte famiglie ma che apre la porta ad interpretazioni spesso discordanti tra di loro.
Un titolo edilizio rilasciato dopo molti anni, quale impatto ha su un ordine di demolizione divenuto definitivo? Una volta che siano passati 90 giorni dall’ingiunzione, non è proprio più possibile procedere con la regolarizzazione dell’immobile? Un mutamento di destinazione d’uso ed altri eventuali titoli che siano sopraggiunti, quale impatto hanno?
A portare un po’ di chiarezza ci ha pensato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 39814 dell’11 dicembre 2025 che ha contribuito a chiarire dubbi e perplessità degli operatori del settore.
Ordine di demolizione, cosa succede se arriva una sanatoria tardiva?
I chiarimenti degli Ermellini scaturiscono da una vicenda che ruota attorno ad un immobile che si sviluppa su più livelli. Nel corso del tempo l’edificio è stato interessato da una serie di interventi edilizi molto diversi tra di loro, che solo in parte sono stati legittimati.
Il piano terra è stato coinvolto da un cambio di destinazione d’uso da garage a locale commerciale: l’abuso, in questo caso, è stato condonato nei termini di legge, con una concessione che è stata rilasciata nel corso del 1998: a seguito di una serie di sopralluoghi risultavano, però, essere state realizzate alcune opere senza titolo, che costituivano il nucleo effettivo dell’abuso.
Era stato realizzato, infatti, un piano sottotetto il quale, in un primo momento, doveva essere destinato a locale di deposito, ma che poi era stato trasformato in un ambiente residenziale, a seguito della realizzazione di cinque vani e due servizi igienici. La pavimentazione, le finiture e gli impianti avevano reso praticamente abitabile gli spazi. In questo caso è stato realizzato il passaggio da una funzione accessoria ad una abitativa.
Le trasformazioni, però, non si sono fermate qui: sono stati effettuati altri interventi in difformità rispetto ai titoli edilizi ottenuti, che avevano coinvolto la facciata ed il solaio. L’impatto di questi lavori aveva inciso in modo particolarmente significativo sull’intero edificio.
Le opere effettuate
Le opere effettuate non costituivano un semplice mutamento funzionale interno e non coincidevano con quelle oggetto del precedente condono. I lavori erano stati effettuati in completa difformità dai titoli originari ed erano stati realizzati in un momento successivo rispetto al ricevimento dell’ordine di demolizione. Tra l’altro, proprio rispetto a quest’ultimo, risultava essere già maturato l’effetto acquisitivo automatico al patrimonio comunale, fattore che preclude la possibilità di aderire a qualsivoglia sanatoria.
A seguito dei titoli sopravvenuti e fornendo un’audace lettura delle norme relative al mutamento di destinazione d’uso, i proprietari dell’immobile hanno provato a rimettere in discussione l’assetto ormai consolidato.
In questo contesto si va ad inserire anche l’accoglimento parziale, da parte del giudice, dell’istanza di revoca dell’esecuzione dell’ordine di demolizione: il ricorso in Cassazione era stato proposto sul fatto che veniva considerato illegittimo l’effetto acquisitivo e sul fatto che fosse possibile valorizzare le norme urbanistiche che erano state adottate in un momento successivo rispetto a quello nel quale è stato realizzato l’abuso.
L’ordine di demolizione è legittimo
La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso inammissibile: l’ordine di demolizione è pienamente legittimo e l’immobile è stato acquisito al patrimonio comunale.
Le motivazione che hanno portato i giudici alla loro decisione sono le seguenti:
- uno spartiacque decisivo è rappresentato dal termine di 90 giorni dall’ordine di demolizione;
- l’acquisizione al patrimonio comunale di un bene non demolito scatta automaticamente: non può essere annullata in un momento successivo;
- dopo che è maturato l’effetto acquisitivo, non è più possibile effettuare degli accertamenti di conformità;
- eventuali titoli sopravvenuti in un momento successivo all’ordine di demolizione incidono solo e soltanto nel momento in cui dovessero essere incompatibili. E, soprattutto, se rispondono effettivamente ad un interesse pubblico prevalente.
