Anche per i casi di lottizzazione abusiva, così come per tutti gli altri provvedimenti che portino alla demolizione o al ripristino dei luoghi allo stato originario, gli eventuali trattamenti sanzionatori hanno carattere reale. Questo ha una conseguenza ben precisa: l’atto deve essere obbligatoriamente inviato al soggetto che ha la disponibilità dell’opera in quel determinato momento. Ossia quando la sanzione viene irrogata.
In altre parole l’atto con il quale si richiede la demolizione o il ripristino dei luoghi a seguito di una lottizzazione deve essere consegnato ai titolari dei singoli lotti, in modo che possano intervenire sulla vicenda, indipendentemente che siano responsabili o meno dell’illecito contestato.
Lottizzazione abusiva, in cosa consiste
A fare il punto della situazione su questo particolare argomento ci ha pensato il Consiglio di Stato, attraverso la sentenza n. 9275 del 19 novembre 2024, con la quale ha provveduto a rigettare il ricorso presentato da un istante contro l’annullamento di un ordine di demolizione e la relativa acquisizione delle aree di sedime al patrimonio comunale. L’ordinanza è arrivata a seguito della realizzazione di alcune opere di lottizzazione abusiva che erano state effettuate dal precedente proprietario del fondo.
Quando si parla di lottizzazione abusiva, ricordano i giudici di Palazzo Spada, la normativa contempla tre diverse fattispecie, in base alle quali vengono irrogate le sanzioni. Queste ultime hanno un unico obiettivo: quello di garantire il ripristino del tessuto urbano violato, in modo che il territorio si possa sviluppare in modo ordinato e allo stesso tempo sia possibile salvaguardare il potere di pianificazione urbanistica.
L’articolo 30 del Dpr n. 380/2001 disciplina la lottizzazione abusiva prevedendo i seguenti casi:
- la lottizzazione abusiva materiale. Si viene a verificare nel momento in cui vengono effettuate delle opere non autorizzate, il cui scopo sia quello di trasformare urbanisticamente dei terreni all’interno di aree che non sono urbanizzate in maniera adeguata;
- la lottizzazione abusiva cartolare o negoziale. Questo caso particolare si realizza nel momento in cui un terreno viene frazionato in lotti da destinare alla vendita. In alternativa possono essere effettuati degli atti equivalenti, grazie ai quali viene identificata la volontà di destinare i vari lotti all’edificazione;
- la lottizzazione mista. In questo caso sussistono entrambe le caratteristiche che abbiamo visto ai punti precedenti.
Indipendentemente dai casi nei quali possano rientrare le lottizzazioni abusive, il trattamento sanzionatorio ha uno scopo ben preciso e delineato: ripristinare il tessuto urbano violato. Ma non solo: si deve provvedere a tutelare il territorio, con l’obiettivo finale di assicurare il corretto utilizzo e la sostenibilità dell’eventuale espansione abitativa, rispettando degli standard e delle regole appositamente stilate.
La demolizione è obbligatoria
Il Consiglio di Stato, in questo caso, si è trovato ad analizzare un caso di lottizzazione che rientra nella fattispecie mista: solo parte dell’intero fondo – ossia il 20%, pari a 2.000 metri quadrati – non è interessato a delle opere di edificazione. Questa parte, tra l’altro, risulta essere recintata con dei paletti e delle reti metalliche, tanto da risultare intercluso dai lotti limitrofi.
Nel caso preso in esame, sostanzialmente, risulta essere irrilevante che una parte del fondo non sia stata sfruttata per costruirci un edificio: la trasformazione effettuata del lotto rende evidente che non sia stata conservata la funzione originaria – che era agricola – viste le varie modifiche che sono state apportate.
Poco importa, tra l’altro, che gli attuali proprietari del lotto – a cui è stato inviato l’ordine di demolizione – abbiano acquistato il lotto in un momento successivo a quello nel quale sono stati realizzati gli illeciti. Questo perché le sanzioni che vengono irrogate per una lottizzazione abusiva sono dei provvedimenti a carattere reale e come tali si legano al bene, non a chi ha eventualmente commesso degli abusi.
In altre parole la necessità di ripristinare la legalità violata prescinde dalle responsabilità individuali del proprietario o di chi occupa l’edificio. Il provvedimento, in altre parole, deve essere inviato a chi, nel momento della sua emissione, abbia la disponibilità dell’immobile o del lotto, in modo che ne possa rispondere prontamente.
Solo nel momento in cui viene accertata la sussistenza dell’abuso deve essere emessa l’ordine demolizione, anche quando lo stesso arrivi a chi, almeno materialmente, non ha commesso l’abuso. Ma si trova nella condizione di poter ripristinare l’ordine giuridico violato.
