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L’articolo 665 del Codice di procedura civile, in riferimento al giudizio di convalida di sfratto, permette di chiedere l’emissione di un’ordinanza di rilascio nel caso in cui l’opposizione dell’inquilino non si fondi su prova scritta e non vi siano gravi motivi in senso contrario. si tratta di un’ordinanza immediatamente esecutiva con la conseguenza che il proprietario/locatore può chiedere già in sede esecutiva il rilascio dei locali, nonostante la pendenza della causa volta a chiarire le ragioni delle parti.

Ai sensi dell’articolo 5, comma 1 bis del Dlgs 28/2010 è onere dell’inquilino che si è opposto alla convalida attivare il procedimento di mediazione obbligatoria senza il quale l’azione diviene improcedibile e l’ordinanza mantiene l’efficacia di titolo esecutivo per il rilascio dei locali.

E’ proprio su tale questione che si è recentemente pronunciato il Tribunale di Milano che, con la sentenza numero 5466 del 16 settembre 2020, ha stabilito che l’ordinanza di rilascio mantiene le sue caratteristiche di esecutività anche se la causa non sia conclusa da una sentenza.

Il caso in esame verteva sulla richiesta di sfratto per morosità intimata dal proprietario di un immobile al proprio inquilino che non aveva provveduto al pagamento dei canoni di locazione già scaduti. Il Tribunale, una volta concessa l’ordinanza di rilascio, ha disposto di procedere con la mediazione obbligatoria a norma dell’articolo 5 comma 1 bis del Dlgs 28/2010. Nessuna delle due parti in causa, però, ha provveduto ad avviare il procedimento con conseguente improcedibilità dell’azione.

La citata sentenza 5466/2020 del Tribunale di Milano, riprendendo le sentenze 1382/1997 e 3730/1995 della Cassazione, ha sancito che l’ordinanza provvisoria di rilascio deve essere qualificata come provvedimento di condanna con riserva delle eccezioni del convenuto ed ha natura di provvedimento sostanziale provvisorio i cui effetti (cessazione della locazione e conseguente diritto al rilascio dell’immobile) restano validi fino a quando non siano eventualmente annullati a conclusione del giudizio di cognizione dalla sentenza di merito.

E’ la stessa Corte di Cassazione che in diverse pronunce ha sancito il principio della conservazione dell’efficacia del titolo esecutivo costituito dall’ordinanza mentre resta onere dell’intimato iniziare un nuovo giudizio per dimostrare l’infondatezza della pretesa del locatore e far perdere il “valore” di titolo esecutivo al precedente provvedimento.

Si può dunque pacificamente affermare che, quando l’azione viene dichiarata improcedibile per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, il giudizio si deve concludere con una pronuncia di diritto che come tale non è adatta a far perdere l’efficacia esecutiva all’ordinanza provvisoria di rilascio emessa a norma dell’articolo 665 del Codice di procedura civile. Ne consegue che, in caso di estinzione del processo, rimangono validi gli effetti esecutivi dell’ordinanza; sarà il convenuto a dover dare corso ad un nuovo ed eventuale giudizio per dimostrare l’infondatezza della pretesa del locatore.

Avv. Francesca Micheli

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Avv. Francesca Micheli

Francesca Micheli è avvocato del foro della Spezia. Esperta in diritto civile, della famiglia e delle successioni ha svolto negli anni numerosi corsi di formazione e convegni presso ordini professionali sia in aula che in modalità webinar, oltre a svolgere la libera professione nel proprio foro di appartenenza.

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