Un contratto preliminare di compravendita è valido nel caso in cui l’immobile sia affetto da irregolarità urbanistiche? A portare alla ribalta la domanda sono i recenti fatti di cronaca di Milano, dove le indagini della Procura si stanno concentrando su numerosi cantieri che sono stati realizzati benché mancassero dei piani attuativi: una situazione che ha messo in allarme molte famiglie e investitori che si erano impegnati nell’acquisto di immobili ubicati al loro interno.
La preoccupazione che accomuna trasversalmente privati e gruppi istituzionali è di aver investito in immobili irregolari, che potrebbero rivelarsi problematici nel caso in cui i procedimenti dovessero confermare le irregolarità urbanistiche.
Contratto preliminare di compravendita: e se l’immobile è irregolare?
Caso analogo a quanto sta accadendo nel capoluogo lombardo è finito non troppo tempo fa sulla scrivania dei giudici del Tribunale di Milano, che con la sentenza n. 4558 pubblicata il 4 giugno 2025 hanno chiarito quando è possibile annullare un contratto preliminare di compravendita nel caso in cui si fossero riscontrate delle irregolarità urbanistiche nell’immobile oggetto della trattativa.
Nel caso analizzato dai giudici milanesi due promissari acquirenti chiedevano l’annullamento del contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 13 ottobre 2020 per dolo ex articoli 1427 e 1439 del Codice Civile. La richiesta era giustificata dal fatto che mancava la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile (una villetta con annesso un fabbricato a Milano). Gli acquirenti sostenevano che la parte venditrice fosse consapevole della presenza di queste irregolarità e che avesse intenzionalmente omesso di comunicarle alla controparte.
I promissari acquirenti dell’immobile sostenevano che la dichiarazione di conformità urbanistica che era stata fornita con la proposta di acquisto a cui si è aggiunta una documentazione inadeguata avrebbero determinato un comportamento doloso da parte del venditore per indurre la loro adesione al contratto. Da questo ragionamento è partita la richiesta di restituzione della caparra confirmatoria – pari a 100.000 euro – e la richiesta di risarcimento dei danni.
Il venditore, da parte sua, ritiene infondate le accuse e ha spiegato che fin dall’inizio ha reso nota alla controparte la propria intenzione di regolarizzare eventuali abusi edilizi.
Quale principio hanno ribadito i giudici
Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda degli acquirenti mettendo in evidenza che l’immobile risultava effettivamente irregolare quando il contratto preliminare di compravendita veniva sottoscritto. La venditrice ne era consapevole ma, almeno nel caso analizzato, non si può parlare di dolo contrattuale perché manca un evidente intento fraudolento messo in atto con lo scopo di indurre in errore l’acquirente.
La parte prenegoziale e le trattative hanno avuto al loro centro anche lo stato urbanistico dell’immobile, tanto che le irregolarità sono state oggetto di discussione. Tra le varie minute del contratto erano state previste:
- la possibilità di accedere ad una sanatoria in un secondo momento;
- la decisione di far slittare il giorno in cui sarebbe stato firmato il rogito definitivo;
- l’ammontare del deposito cauzionale che sarebbe stato trattenuto nel caso in cui fossero stati registrati dei ritardi nella negoziazione;
- una clausola con la quale si prevedeva uno sconto nel caso in cui la sanatoria fosse stata negata.
Alcune dichiarazioni contenute nel contratto preliminare di compravendita risultavano essere scorrette: il giudice ha, comunque vada, ritenuto che gli acquirenti fossero stati resi edotti dei rischi a cui andavo incontro. Il loro comportamento attivo e determinato nel proseguire con la stipula del preliminare ha confermato che fossero a conoscenza dei vizi dell’immobile.
Contratto preliminare, con il dolo poteva essere annullato
Volendo tirare le somme dalla presa di posizione dei giudici milanesi viene confermato un principio di massima: nel caso in cui manca il dolo il contratto preliminare non viene annullato. Se questo c’è, la risoluzione è possibile.
Quello che abbiamo appena enunciato è il principio interpretativo su cui ruota la sentenza, non tanto l’irregolarità edilizia, la quale, di per sé, non sembrerebbe essere una causa sufficiente per annullare un accordo. Perché gli acquirenti si possano svincolare dal preliminare è necessario che:
- il venditore abbia un comportamento attivo od omissivo attraverso il quale voglia nascondere quale sia la reale situazione dell’immobile;
- il comportamento del venditore induca l’acquirente a concludere il contratto, che, altrimenti, non sarebbe stato concluso.
Scoprire in un secondo momento la irregolarità edilizia dell’immobile non permette all’acquirente di sciogliere i propri obblighi contrattuali se non riesce a dimostrare che una serie di informazioni gli siano state occultate in modo doloso o con l’inganno.
