In quale modo deve essere regolarizzato un immobile costruito negli anni Cinquanta e modificato più volte nel corso degli anni successivi? Le trasformazioni successive, in qualche modo, possono andare a compromettere la prova che l’edificio fosse ante ‘67? Quale documentazione è necessario produrre per riuscire a dimostrare l’esistenza del manufatto prima che fosse varata la cosiddetta “Legge Ponte”?
Alcuni chiarimenti su questa materia particolarmente complicata arrivano dal Tar della Campania, il quale, attraverso la sentenza n. 6549 del 2 ottobre 2025 ha confermato un principio già noto alla giurisprudenza di prassi: un manufatto non è sanabile nel momento in cui, benché fosse originariamente esistente, sia stato oggetto di una serie di modifiche radicali che non sono state documentate. E che, soprattutto, non risultano essere conformi con la disciplina urbanistica di quel periodo.
Ante ‘67 non invocabile se l’edificio è stato modificato
La presa di posizione dei giudici campani prende spunto da un caso specifico: una ricorrente aveva presentato una domanda di riesame su un condono edilizio che era stato rifiutato. La richiesta riguardava un fabbricato realizzato nel corso degli anni Cinquanta, per il quale, ai sensi della Legge n. 47/1985, era stata presentata un’istanza di condono.
La domanda è stata respinta dal Comune che l’aveva ritenuta dolosamente infedele: nella documentazione era evidente una discrasia tra i dati che erano stati dichiarati originariamente – secondo i quali si trattava di un’abitazione con una superficie di circa 98 metri quadrati – con quelli che successivamente erano stati integrati, che riguardavano due unità immobiliari con una superficie utile di 177 metri quadrati e una non residenziale di 141 metri quadrati.
Stando a quanto sosteneva la proprietaria l’immobile era ante ‘67: non era, quindi, soggetto a licenza edilizia, dato che insiste in una zona periferica che all’epoca non era pianificata. Purtroppo le verifiche effettuate dai tecnici del Comune hanno accertato che fin dal 1954 l’area ricadeva in un territorio dotato di PRG: questa situazione rendeva obbligatorio chiedere la licenza edilizia ben prima che entrasse in vigore la cosiddetta Legge Ponte, (ossia la Legge n. 765/1967).
Alcune aerofotogrammetria risalenti al 1966 mettevano in evidenza che nell’area in questione era presente un manufatto con una sagoma ridotta, molto più piccola rispetto a quello attuale. A cui, tra l’altro, non corrisponderebbe.
Le norme a cui è necessario fare riferimento
Nel prendere la loro decisione i giudici campani si sono basati su due pilastri giurisprudenziali:
- la legge urbanistica n. 1150/1942, attraverso la quale veniva imposta la licenza edilizia nei Comuni che si erano dotati di un piano regolatore generale. Veniva poi attribuito al podestà l’autorità di vigilare sulle costruzioni e il potere di sospendere e far demolire le opere abusive;
- la Legge Ponte n. 765/1967, con la quale è stato esteso l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale, anche nelle zone al di fuori del centro abitato.
Stando alle norme che abbiamo citato i Comuni che si fossero dotati di un PRG prima del 1967 richiedevano una licenza edilizia. Gli immobili, quindi, non possono essere oggetto delle considerazioni ante ‘67 per ottenere un condono.
Tra l’altro la Legge n. 47/1985 permette di ottenere una sanatoria straordinaria solo per le opere che siano state effettivamente eseguite e che risultino essere conformi alla disciplina urbanistica vigente nel momento in cui sono state realizzate. Questo comporta la possibilità di accertarne la consistenza e l’epoca della costruzione.
Ante ‘67: la decisione del Tar
Ritenendo corretto il diniego del Comune, il Tar ha respinto il ricorso. I giudici hanno giustificato la propria decisione sostenendo che:
- la ricorrente non avesse fornito delle prove documentali idonee per dimostrare che il manufatto, almeno originariamente, fosse legittimo;
- anche se si volesse ammettere che l’edificio esistesse nel 1954, è stato comunque oggetto di una serie di trasformazioni che lo hanno modificato radicalmente, andandone ad alterare la struttura e la volumetria. Questa situazione rende impossibile effettuare una ricostruzione attendibile dello stato legittimo;
- la domanda di condono è stata correttamente ritenuta infedele perché presentata priva di grafici ed integrata con dei dati difformi;
- prima della richiesta di riesame, il Comune aveva già provveduto ad acquisire il bene al patrimonio comunale a titolo gratuito per l’inottemperanza all’ordine di demolizione. Questo fatto potrebbe comportare anche il difetto di legittimazione attiva della ricorrente.
Secondo il Tar non esistevano dei fatti nuovi tali da giustificare l’esercizio dell’autotutela. La pretesa ante ‘67 non è stata opportunamente provata.
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