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Se anche i proprietari degli immobili al piano terra debbano partecipare alle spese per la conservazione della scala comune dell’edificio è sempre stata una delle più tormentate questioni della gestione condominiale e, conseguentemente, anche della redazione delle relative tabelle millesimali.

            Il Codice Civile, a sensi dell’art. 1117, individua la scala come una di quelle parti comuni a tutti i condomini dell’edificio per la quale, nella ripartizione delle relative spese ed ai sensi del 2° comma dell’art. 1123 c.c., deve tenersi conto della diversa utilità fornita dalla scala stessa alle diverse unità immobiliari dell’edificio: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Con il successivo art. 1124, pertanto,il Codice prevede un particolare criterio di ripartizione per le spese di manutenzione e sostituzione delle scale, e quindi anche per le relative ripartizioni millesimali, in base al quale non va considerato solo il differente valore delle unità immobiliari ma va considerata anche la differente altezza di piano di ubicazione: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.

            Ma quello che ha generato ampio dibattito sull’interpretazione della norma, con numerosi conflitti tra quanto dettato dalla Giustizia di Legittimità e quanto più comunemente attuato all’atto pratico della ripartizione delle spese condominiali e delle relative tabelle millesimali, è sempre stato legato alla questione se anche i proprietari degli immobili al piano terra, e soprattutto anche di quelli privi di accesso dall’androne ma dotati di un ingresso indipendente esterno, debbano assolvere l’obbligo di compartecipazione di tali spese. Infatti, a differenza di una consolidata prassi del passato che nella maggior parte dei casi escludeva proprio tali proprietari, la Cassazione si è pronunciata in modo differente sull’argomento e fornendo un orientamento che, confermato più volte negli anni, è divenuto ormai ampiamente consolidato.

Secondo la Giustizia di legittimità, infatti, “anche i proprietari di tali locali sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell’androne e delle scale, sia pure in misura minore, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché ridotto, che anch’essi possono fare dell’androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o al lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse responsabilità che anch’essi hanno quali condomini di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all’incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni” (da Sent. Cass. Civ. Sez. II n. 9986/2017, citazione della Sentenza Cass. Civ. Sez. I n. 2328/1977).

Inoltre, sempre secondo la Suprema Corte, ai sensi dell’art. 1117 c.c., l’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali ubicati ai piani terra che abbiano accesso direttamente dalla strada poiché riguardano elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali e, inoltre, perché posti a godimento anche di tali proprietari per la conservazione delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza (Cass. Civ. Sez. II n. 761/1979).

L’unica questione che potrebbe oggi sollevarsi sull’argomento, in conclusione, riguarderebbe la quota di spese e di millesimi da attribuire proprio a tali unità immobiliari ai piani terra: la Cassazione indica in modo generico una “quota minore” ma che, secondo quanto disciplinato proprio dall’art. 1124 c.c., non potrebbe che corrispondere a quella inerente la ripartizione della prima metà della spesa in base al valore degli immobili ed escludendo quindi gli immobili al piano terra dalla ripartizione della seconda metà calcolata invece in base alle altezze di ubicazione. La problematica nasce in tal senso poiché in alcuni casi, a fronte di un elevato valore degli immobili al piano terra, come nel caso di negozi di ampia superficie, la corrispondente quota di spesa per la manutenzione delle scale non risulterebbe poi tanto ridotta seppur limitata alla ripartizione della prima metà. Tuttavia, secondo il parere di chi scrive, ogni ripartizione differente rispetto a quella dettata dal Codice, come potrebbe essere quella che individua in una quota millesimale forfettaria da attribuire agli immobili al piano terra, oppure una quota di misura inferiore rispetto a quella prevista dall’art. 1124 c.c., potrebbe essere ricondotta all’applicazione di un criterio di ripartizione derogatorio rispetto a quello legale e la cui applicazione rientrerebbe nelle facoltà dei condomini ma che, trattandosi di una disposizione convenzionale, sarebbe possibile solo tramite approvazione con consenso unanime di tutti i condomini dell’edificio.

Marco Barrani

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Marco Barrani

Marco Barrani è oggi considerato uno dei più grandi esperti in materia di ripartizioni millesimali per gli edifici in condominio e delle relative problematiche e senz’altro uno dei più apprezzati professionisti del settore; è autore del libro “Criteri pratici per la redazione delle tabelle millesimali” edito da Maggioli Editore (ottobre 2018), collaboratore ed articolista di alcune delle principali riviste specialistiche del settore come Il Sole 24ore-Condominio e docente in corsi di formazione ed aggiornamento per Ordini di categoria ed Associazioni professionali su tutto il territorio nazionale.

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